[김인만의 부동산돋보기]상가 권리금 제대로 알자

[김인만 굿멤버스 대표]지난해 한 가수가 건물을 매입하면서 건물 상가 임차인과 권리금 때문에 명도 소송까지 가는 일이 있었다. 새 건물주가 된 가수가 1층을 다른 용도로 쓸 테니 임차인에게 나가 달라며 명도 소송을 내자 권리금을 날리게 된 임차인이 반발하며 이슈가 됐다. 도대체 권리금이 무엇이길래 분쟁이 끝없이 생기는 걸까.

권리금은 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업방식을 이어받는 대가로 지급하는 돈을 말한다. 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나뉜다.

바닥권리금은 상권의 입지에 대한 프리미엄으로 역세권이나 대로변, 교차로 코너, 유동인구가 많아 독점적으로 영업을 할 수 있는 곳이라면 바닥권리금이 높다. 영업권리금이란 기존 임차인이 확보한 고객을 이어받는 금액인데 통상 사업장을 그대로 인수받을 경우 6~12개월 순 수입에 해당하는 금액을 영업권리금으로 산정한다. 시설권리금은 시설을 투자한 후 감가상각을 거쳐 남은 시설의 가치를 말한다. 다른 업종의 영업을 한다면 시설권리금을 줄 필요는 없다.

세 가지를 합친 권리금은 상가를 매입하거나 임차할 때 관행적으로 인정되고 있지만 법적 보호는 받지 못해 많은 분쟁이 발생하고 있다. 권리금은 대개 수천만원에서 수억원까지 형성되는데 5년 계약갱신권을 인정받지 못해 권리금을 받지 못하고 쫓겨나는 경우가 빈번한 것이다. 법적 보호대상이 아니기에 소송을 해도 승소하기 어렵다.

새로운 임차인에게 권리금을 받지 못한다면 임대인에게 받을 방법은 없을까. 예외적으로 임대인에게 권리금을 돌려받을 수 있는 경우가 있다. 최초 계약 당시 임대인에게 권리금을 지급했고 계약이 끝난 뒤 임대인에게 시설물을 그대로 반환해줄 때다. 임대인의 사정으로 임대차 계약기간인 보장기간을 채우지 못하고 중도해지된 경우에도 임대인에게 권리금을 요구할 수 있다.

이런 예외적인 경우를 제외하고 임대인에게 권리금을 받을 수 없는 방법은 없다. 따라서 임대인에게 정확한 의사를 확인하고 시설비, 영업비, 주변 바닥권리금 시세를 확인한 뒤 구체적으로 계약하는 것이 좋다. 정부에서도 지난 2월 경제혁신 3개년 계획을 내놓으면서 상가 권리금을 법으로 보호하겠다고 했다. 그러나 세원 노출을 꺼리는 임대인이 임차인간 주고받는 권리금에 대해 적극 나설 가능성은 상당히 낮은 만큼, 어떻게 실효성을 높일 것인지가 관건이다.

김인만 굿멤버스 대표