[현장르포]"규제 3중苦"‥20년째 버려진 땅 '오시아노 관광지'

[아시아경제 이규성 기자]'땅끝 마을' 해남 화원반도의 끝자락, 570만㎡의 땅이 20여년째 난개발로 버려져 있다. 최근 박근혜 정부가 규제 완화를 외치며 '손톱 밑 가시'를 뽑겠다고 야단법석이다. 그러나 국토 남단에 박힌 '개발 만능'의 쇠말뚝은 여전히 요지부동이다. 바닷가에 닿기 전, 고갯마루에 내려다 보면 화원반도 일대의 올망졸망한 섬과 푸른 바다가 한눈에 펼쳐진다. 그러나 바다와 육지가 맞닿아 있는 곳은 반듯하게 몇 개의 구획으로 나뉘어져 있고, 일부 산 허리는 가파르게 잘려져 있다.

◇ 과도한 개발계획이 빚은 참사=목포에서 자동차로 20분, 광주광역시에서는 1시간 거리에 위치한 화원반도는 진도와 신안 사이에 놓여 있다. 행정구역명으로 전남 해남군 화원면 주광리·화봉리 일원, 1990년부터 노태우 정부·시절에 지역개발 명목으로 570만㎡ 규모의 관광단지가 조성됐다. 바로 '해남 오시아노 관광단지' 사업이 펼쳐지는 곳이다. 총 사업비는 1조1809억원이며 이 중 한국관광공사 2445억원, 정부 1058억원, 민자 8306억원을 투입하는 거대 개발사업이다. 이 중 관광공사와 정부 예산외에 민간자본이 20여년째 단 한푼도 투입되지 못 하고 있다.

겨우 '파인비치'골프장 및 오시아노골프장이 100만㎡ 가량 조성돼 있을 뿐이다. 이처럼 대규모 관광단지가 오랫동안 방치된 이유는 각종 규제와 주변 여건을 감안하지 않은 무리한 개발, 자족 기능 부족 등이 원인이다. 이곳에 적용될 시설은 ▲ 숙박시설 - 관광호텔 3곳, 컨퍼런스 호텔 1곳, 타라소 호텔 1곳 및 모텔, 펜션, 콘도미니엄 3곳 ▲ 상가시설 - 아웃렛 쇼핑센터, 씨푸드센터, 남도음식빌리지, 복합상가, 전망카페, 전통다원 ▲ 운동오락- 마리나 300척, 골프장, 씨월드, 해수타운, 전지훈련센터, 유람선 터미널, 게임장 ▲ 휴양시설 - 휴양촌 2곳, 별장촌, 휴양산장, 실버텔, 아트캠프, 플라워파크, 아티스트빌리지, 포레스트빌리지, 주제정원, 청소년 수련시설, 남도문화콤플렉스, 남도 예술거리 ▲ 기타시설 - 야영장, 해수욕장, 시설녹지 등이다. 이처럼 토지이용계획이 수요에 대한 검증 없이 관광단지에서 그저 좋다는 아이템을 모두 백화점처럼 망라돼 있다. 따라서 실현 가능성이 없는 시설물도 잔뜩 계획돼 있다.

해남 '오시아노' 관광단지

이에 정부와 전라남도, 해남군 등은 단지 진입도로, 상수도 등의 기반시설을 설치하고 관광공사가 토지매입, 기반시설공사 등을 위해 3500억원을 투입했다. 나머지 숙박, 상가, 운동오락시설 등은 민간자본을 유치하기로 했다.

본래 오시아노 관광단지 사업기간은 1990∼2015년이다. 예정대로라면 내년에 사업이 완공돼야 한다. 하지만 단 한군데도 당초 목표대로 개발된 것이 한 군데도 없어 사업이 언제 끝날지 알 수 없는 상황이다. 관광공사도 공기업 선진화 방침에 따라 지난해 사업에 손을 때고 철수해야할 판이지만 자금 회수가 안 돼 오도가도 못 하고 발 묶여 있다.

정재선 한국관광공사 서남지사장은 "당초 관광공사는 오시아노 관광단지 개발사업에서 손을 떼도록 돼 있었으나 아직까지 자금 회수가 단 한푼도 안 돼 있다"며 "적극적인 규제 완화가 절실하다"고 설명했다.

◇ 규제 완화 절실 = 현재 상태라면 언제 개발이 끝날 지 요원하다. 각종 규제에 묶여 있기 때문이다. 따라서 관광공사는 정부에 토지이용계획 변경, 세제관련 기업도시와의 형평성 제고, 공기업 선도투자 허용 등을 요구하고 있다.

오시아노 관광단지는 개발 당시 관광기능 목적으로만 과도하게 시설 설치 등 토지 이용계획을 설정해 정주 여건 등 기타 인구 유입 요인도 전혀 없게 계획돼 있다. 관광진흥법 저촉을 받는 '오시아노'와 기업도시개발특별법을 적용받는 '관광레저형 기업도시'를 살펴보면 오시아노 단지가 얼마나 차별적인 규제를 받는 지 확연히 알 수 있다.

기업도시의 경우 관광기능을 주목적으로 주거·산업·교육 기능을 적용해 정주 및 장기체류형으로 개발된다. 즉 관광형 기업도시는 교육·의료·문화·정주 등 복합도시로 정주여건이 양호한 반면 관광단지는 휴식 목적의 일시체류형이다. 산업 입지 및 기업 투자에 있어서도 '도시개발+기업투자계획'이 가능토록 하고 있다. 따라서 기업도시는 도시개발에 있어 산업 입지 및 기업투자를 동시에 발생할 수 있도록 원형지 형태에서의 개발 등 다양한 개발 방식을 적용하고 있다.

또한 기업도시 내에서의 각종 개발 행위는 사업 허가 시 41개법 88조항에 대해 의제처리를 해 주는 반면 관광단지 개발은 17개법 31조항을 현격한 차이를 보인다. 각종 인허가 사항이 더 많다는 얘기다. 조세의 경우도 기업도시(관광단지)에서는 ▲ 법인세 - 입주기업 3년간 100%, 이후 2년 50% 감면, 사업시행자 3년간 50%, 이후 2년 25% 감면(관광단지 전액 부과) ▲ 취득세·등록세·재산세·종토세의 경우 15년 범위내, 지자체가 감면기간, 감면비율 조례로 자율 결정(관광단지-취득세·등록세 면제, 재산세 전액부과, 분리과세 적용 0.3%) 등을 적용한다.

여기에 각종 준조세 성격의 개발 부담금의 경우 기업도시는 전부 면제되는 반면 관광단지는 개발부담금만 50% 감면받을 뿐 대체초지조성비, 대체산림조성비, 공유수면 점·사용료 등은 전액 부과된다.

또한 기업도시의 경우 간선시설 국고 지원, 국공유지 사용상 혜택, 학교·병원·체육시설 특례 인정, 복합 리조트 개발 등 5000억원 이상 투자 시 카지노 허용 등 다양한 혜택이 주어진다. 그러나 관광단지의 경우는 전무한 상태다. 이같은 이유로 관광공사는 공사가 일부 시설에 대해 선도 투자가 가능하도록 정부의 공기업 선진화 지침을 폐지를 요구하고 있다. 공기관은 선진화지침에 발 묶여 자금 회수는 물론 추가 투자도 못 하고, 토지 이용은 과거 계획에 족쇄가 채워져 있는 셈이다.

이와 관련, 전라남도는 "정부에 토지이용계획 변경 등을 통해 일부 용지계획을 바꿔 주거시설이나 의료 등을 요구했다"며 "법령 등 규제로 바꿀 수 없다는 의견만 나오고 있다"고 답답해 했다. 오시아노 관광단지의 경우 20여년 전의 법규가 그대로 적용돼 민간투자가 언제 이뤄질 지 요원한 상태다. 20여년 이상 팔리지 않는 땅에 대해서는 사업시행자가 토지이용계획 변경을 신청할 수 있는 법규 마련이 절실하다.