'세 피하기' 반전세 급증 예고

기획시리즈-허둥대는 주택정책 ③ 서민잡는 전월세 과세정책

서울 시내 아파트 단지 (사진 : 백소아 기자)

전세시장 더 쪼그라들 판…"다주택자 투기꾼으로 보는 시각 없애야" 지적도

[아시아경제 한진주 기자] 정부의 전월세 대책이 경제적 약자인 서민에게 얼마나 혜택을 줄 것인지가 시장에서 논란을 불러일으키고 있다. 대책을 발표한 지 2주가 지났지만 임대차 시장은 혼돈 그 자체다. 임대인과 임차인들이 어떻게 대처해야할지 뒤늦게 법석을 떨고 있는 가운데 투자자들의 심리가 크게 흔들리고 있다.

정부가 발표한 보완대책은 '2ㆍ26 전월세 임대차 선진화방안'에 이어 2주택자의 전ㆍ월세 소득도 과세대상에 포함한다는 내용을 담고 있다. 임대소득이 2000만원 이하인 경우 월세는 분리과세하되 2년간 유예하고 전세소득은 2016년부터 금융소득에 포함시키기로 했다. 다른 소득이 있는 2주택자라면 보증금 4억원 이상부터 세금을 물릴 가능성이 높다.

이에 다주택자들은 세금부담이 얼마일지에 대한 부담보다는 세원노출을 꺼리며 매물로 내놓으려는 조짐을 보이고 있다. 전세를 놓은 2주택자도 과세대상에 포함되자 대책마련에 나서고 있다. 무엇보다 월세와 전세를 놓은 다주택자들이 전세금이나 월세를 올려받는 방식으로 세금과 건강보험료 부담을 덜겠다는 의도를 내비치며 결국 서민들만 부담이 커지게 되는 것 아니냐는 지적이 많다.

또한 가뜩이나 공급이 부족해 가격이 급등했던 전세는 더 줄어들 것으로 보인다. 소득이 있는 임대인들의 전세 임대소득 2000만원 이하라는 조건과 동시에 월세수입을 확보하기 위해 '반전세'로 전환할 가능성이 더 높아졌기 때문이다. 2주택자 중 소득이 5000만원일 경우 보증금이 5억원인 전세에도 세금 19만원이 부과된다. 보증금 3억원에 월세 100만원을 받을 경우 임대소득은 연 1200만원이어서 간주임대료를 낼 필요가 없다.

김혜현 렌트라이프 대표는 "전세를 포함해 집을 사려던 경우나 소형주택 투자 수요가 줄어들 것이고 갖고 있던 사람들이 팔거나, 전세를 월세로 전환하거나, 임대소득을 낮추기 위해 보증금을 높이고 월세를 받을 가능성이 높다"고 말했다.

공실률이 낮고 수요가 많은 도심 주변 오피스텔이나 다가구주택의 월세가 오르면 소득의 2~30%를 월세로 부담하는 초년생들에게도 상당한 부담이다. 금융업에 종사하는 이경진(31)씨는 "처음에 소식을 들었을 땐 대단한 특혜인가 싶었는데 부동산 지식이 부족한 세입자들은 잘 모르고 당할 수도 있다"며 "집주인들이 재계약할 때 월세를 높이거나 관리비를 올려서 부족분을 채울 가능성이 크다"고 설명했다.

아파트에서 가족단위로 거주하는 사람들에게는 월세 부담이 곧 가계 부담으로 이어진다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "아파트시장은 자산을 형성하는 사람들이어서 집주인들이 갑자기 전세금을 빼줄 수도 없어서 순수월세보다는 보증부 월세로 바뀔 가능성이 높다"며 "세입자들이 교육비 부담이 높은데 월세 부담까지 가중되면 가처분소득이 낮아져 부담이 늘어날 것"이라고 설명했다.

임대 시장을 안정화시키기 위해서는 다주택자들을 투기꾼으로 바라보는 시각을 없애야 한다는 지적도 나온다. 전세가 안정되려면 전세를 놓는 집주인들이 늘어야 하는데 세 부담이 늘어 진입을 꺼리게 만든다는 것이다.

김혜현 대표는 "다주택자를 임대주택 공급자로 본다면 혜택을 더 많이 줘야하는데 그런 여건이 형성되지 않은 것이 사실"이라며 "경기가 나쁠 때는 여러가지 혜택을 주고 사라더니 경기가 살아날만 하니 투기꾼이나 세금탈루자로 몰아붙이는 형국"이라고 지적했다.

손재영 건국대 부동산학과 교수는 "전세와 월세시장이 모두 불안한 상황에서 임대인들에게 세금을 매기는 건 무주택자를 도우라는 메시지와 일맥상통하지 않다"며 "정부는 임대사업 하는 사람들이 국정의 동반자인지 서민들을 상대로 문제를 일으키고 있는 것인지 입장을 분명히 해야한다"고 말했다.