월세전환율 떨어지는데…세입자 부담 왜 그대로지?

집주인들 보증금 낮추고 월세 높이는 추세
서울 잠실동 84㎡ 아파트는 3년 새 월세 두 배나 늘기도
[아시아경제 이민찬 기자]저금리 기조로 집주인들이 전세 물량을 월세로 대거 전환하면서 월세전환율은 하락세를 보이고 있다. 특히 전셋값이 크게 오른 아파트의 경우 연립·다세대 등 다른 주택보다 월세전환율이 1~3%포인트 낮았다. 하지만 세입자들이 체감하는 월세 부담은 크게 줄지 않았다.

부동산정보업체 렌트라이프가 서울시 전·월세 실거래 자료가 본격 공개된 2011년부터 올해 상반기까지의 월세전환율을 조사한 결과에 따르면 올해 서울 아파트 월세전환율은 6.8%였다. 2011년 대비 1%포인트 하락한 수준이다.

월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 이자율을 말한다. 예컨대 전세 1억원을 보증금 5000만원만 내고 이자율 1%를 적용해 월세 50만원으로 전환하면 연 임대료 600만원을 내야 한다. 이를 연 이자율로 따지면 12%가 되는 것이다.

서울 아파트의 월세전환율을 구별로 살펴보면 종로·은평구가 7.4%로 가장 높았다. 이어 중랑·금천구 7.2%, 강동·서대문·용산·중구 7.1%, 노원구 7.0%, 광진·양천구 6.9%, 강남·동대문 6.8%, 강서·관악·구로·도봉·성북구 6.7% 순으로 나타났다.

연립·다세대 주택의 월세전환율은 2011년 10.1%에서 1.4%포인트 하락, 올해 평균 8.7%를 기록했다. 아파트보다 하락폭은 크지만 구별로 1~3%포인트 정도 높은 월세전환율을 보이고 있다.

서울 연립·다세대의 월세전환율을 구별로 살펴보면 노원구 10.6%와 성북구 10.1%가 상위권을 기록했다. 이어 중구 9.9%, 서대문 9.8%, 도봉구 9.5%, 강동·강북·영등포 9.1%, 중랑구 8.9%, 용산구 8.8% 등의 순으로 조사됐다.

김혜현 렌트라이트 대표는 "과거 전셋값이 안정되고 월세 물건이 많지 않았던 때는 월세전환율이 10~20%에 이르기도 했지만 최근 하락세를 보이고 있다"면서 "아파트의 경우 전셋값이 52주 연속 상승하는 등 시세가 높게 형성돼 비교적 저렴한 연립·다세대주택보다 월세전환율이 낮은 것"이라고 말했다.

월세전환율은 하락세를 보이고 있지만 서울의 주요 단지에서 매월 내야 하는 월세는 오히려 상승하는 등 세입자의 부담은 오히려 커진 것으로 나타났다. 실제로 서울 잠실동 리센츠 아파트 전용 84㎡는 2010년 11월 전세 4억1500만원에 실거래됐다. 이 기간 같은 단지·평형 월세는 보증금 3억원, 월세 80만원에 거래돼 월세전환율이 8.3%로 나타났다.

이 아파트는 올해 들어 월세전환율이 뚝 떨어졌다. 지난 4월 전세는 5억7000만원에 거래됐다. 월세의 경우 보증금 2억원, 월세 160만원으로 월세전환율 5.2%를 기록했다. 약 3년 동안 월세전환율은 3.1%포인트 떨어졌지만 세입자가 부담하는 월세는 오히려 80만원이나 증가한 것이다.

김지은 주택산업연구원 책임연구원은 "최근 임대인들이 보증금은 낮추고 월세는 높이는 추세여서 월세전환율 하락이 월세 가격 하락으로 이어진다고는 보기 힘들다"면서 "세입자의 부담을 완화할 수 있는 전·월세 대책이 필요한 시점"이라고 말했다.