[이러니 집구하기 힘들지②]월세전환율은 '엿장수法'

[아시아경제 진희정 기자]#3개월 뒤 전세 재계약을 앞둔 서울시 성동구 금호동에 거주하는 강수찬(가명)씨. 그는 전세금을 4000만원으로 올려달라는 집주인의 통보를 받았다. 목돈 마련이 어려운 강씨 사정을 모를리 없는 집주인은 전세금은 그대로 두고 오른 가격 만큼 1부 이자를 적용해 월 40만원 월세를 내는 반전세가 어떻겠느냐는 제안도 해왔다. 월급에서 고스란히 떼어내야 할 월세는 강씨에게는 버거운 얘기여서 고민은 깊어지고 있다.

가을 이사철을 앞두고 세입자들이 무거운 월세전환율을 두고 전전긍긍하고 있다. 전세와 월세 중 어떤 것이 더 유리한 지, 어느 정도의 월세가 적당한 지 등에 대한 명확한 기준이나 자료가 부족한 것이 주 요인이다. 또 최근에는 전세금을 올려주는 대신 반전세로 재개약을 하는 경우가 많아 적당한 월세액을 산정해 집주인과 타협에 나서기가 쉽지 않다.

13일 부동산114에 따르면 지난 7월 기준 서울시 전체 평균 월세전환율은 7.58%다. 지역별로 살펴보면 중구가 8.23%로 가장 높았고 이어 ▲송파구 8.22% ▲서대문구 8.16% ▲은평구 8.07% 등이다. 월세전환율은 전세금에서 보증금을 뺀 나머지 금액을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율이다. 서울 평균으로 보면 집주인들은 보증금 1000만원을 월 6만8500원씩 연간 75만8000원을 받고 있다는 얘기다.

이는 임대인 입장에서 보유 아파트 임대에 대한 수익률의 개념으로 월세전환율이 높을수록 세입자의 주거비 부담이 늘어난다는 것을 의미한다.

김규정 부동산114 리서치연구센터장은 "세입자 스스로 반전세로 전환하는 사례도 많아졌다"며 "하지만 현행 월세전환율은 법률상 규정도 없고 지역이나 주택 종류 등에 따라 주먹구구식으로 적용돼 임대인, 임차인 모두 혼란을 겪고 있다"고 말했다.
월세전환율은 아파트 소재지역, 전세가격, 인근지역 임대차동향, 금리 등에 따라 달라진다. 이에 따라 임대인이나 세입자는 전세에서 월세나 보증부 월세로 전환하는 경우 적정 월세전환율을 파악하는 것이 중요하다.

우선 임대인의 입장에서는 현재 은행 정기예금이자율이 4%대인 반면 월세전환율은 7~8%에 달하므로 월세가 유리하다. 집주인들이 월세 전환을 선호하는 이유는 수익률(월세전환율)이 대출금리보다 훨씬 높기 때문이다. 현재 주택담보대출 금리는 연 6~7%대다. 최근 저금리 상황에서는 전세금을 투자할 마땅할 투자처가 없어 월세를 선호한다. 전세금을 받아 묵혀두느니 월세로 수익을 남기는 것이 낫다는 판단에서다. 다만 적정수준 이상의 월세전환율을 적용하는 경우 높은 월세부담으로 세입자와 마찰이 생겨 공실이 발생할 수 있으므로 지역 아파트 임대차 동향이나 전세금 규모 등을 고려해서 월세 수준을 결정해야 한다.

반면 세입자는 월세전환 제의를 받은 경우 대출이자율, 월수입 등을 고려해 대출을 받는 경우와 월세를 지급하는 경우의 현금지출을 비교해 결정해야 한다.

진희정 기자 hj_jin@