보이지 않는 ‘분양가’… “꼼꼼히 따져보세요”

[아시아경제 배경환 기자] 지난주 인천 송도의 한 오피스텔 견본주택을 찾은 박모씨. 저렴한 분양가라는 말에 방문했지만 분양가 외 이자 등을 따져보니 앞서 분양한 인근 오피스텔 분양가와 큰 차이가 없었다. 이자비용, 부가가치세 환급금 등을 따져보니 실제 투자금액에서 차이가 없었던 것이다.

착한 분양가 열풍으로 건설사들마다 분양가를 낮추기 위한 노력이 치열하다. 지속되는 불황에 저렴한 분양가는 소비자를 끌어모으는 가장 좋은 무기이기 때문이다. 하지만 분양가 외 전체적인 투자금액과 시간, 기회비용 등을 따져보는 혜안이 필요하다. 표기된 분양가는 저렴할 수 있지만 각종 옵션이나 중도금 대출이자, 발코니 확장 등 추가비용이 있어서다.

우선은 ‘중도금 무이자’와 ‘이자 후불제’를 확인해야한다. 이자후불제의 경우 중도금 무이자보다 분양가를 싸게 책정할 수 있다. 다만 입주 시점 2~3년간 발생한 이자를 한번에 내야하기 때문에 분양가에 포함된 항목이라고 보는게 맞다. 결국 실질 분양가는 조금 올라가기 마련이다.

수익형부동산의 경우에는 수익률이 가장 중요하다. 이렇다보니 이자는 물론 공사기간, 부가세 환급금까지 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 공사기간이 길어질수록 이자 부담이 커질 뿐만 아니라 입주가 늦어지는데 따른 기회비용도 증가한다.

또한 임대사업 목적으로 구입한 오피스텔은 임대사업자 등록을 통해 건축비의 10%에 해당하는 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 이에 따라 분양가가 낮아 돌려 받는 부가가치세액이 적다면 반대로 분양가가 높아 환급 받는 부가가치세액이 큰 단지와 투자금액에는 차이가 없을 수 있다.

아파트에서는 발코니 확장비가 늘 논란이 된다. 분양가가 저렴하다고 홍보하는 단지 중 상당수가 수백만원에 달하는 발코니 확장비를 따로 책정하고 있어서다. 최근 분양가에 발코니 확장비를 포함하거나 별도의 금액을 지원하는 단지들이 늘고 있다는 점을 감안할 때 입주자모집공고를 꼼꼼히 따져봐야 한다는 지적이다.

3.3㎡당 평균 분양가에도 비밀이 있다. 일반적으로 평균 분양가는 공급면적을 기준으로 한다. 하지만 전용면적이 85㎡로 같더라도 전용률에 따라 공급면적은 106~115㎡(32~35평형)로 차이를 보인다. 잘 알려진 상가나 오피스텔 외 아파트도 전용률에 따른 실질 분양가 차이가 큰 만큼 확인해야할 사항이다.

장재현 부동산뱅크 팀장은 “건설사들이 분양가를 낮춘다고 하지만 총 금액은 그대로 두는 경우가 많다”며 “수요자 입장에서는 수익률로 직결될 수 있는 만큼, 눈에 보이는 비용 뿐만 아니라 이자비용, 금리수준, 공사기간, 발코니 확장비 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다.