[뷰앤비전]PF활성화로 주택시장 살리기

경기불황 속에서도 돈이 넘쳐나고 있다. 최근 한국은행에 따르면 지난해 12월 말 현재 단기성 부동자금은 총 666조원이다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 540조원보다 126조원이나 증가했다. 주택시장의 장기침체, 주식시장 불안, 저금리 기조로 적정한 투자처를 찾지 못하고 있기 때문일 것이다.

국가별로 차이를 보이고 있으나 글로벌 금융위기의 진원지였던 미국 주택시장은 고용회복, 모기지 금리 하락, 주택가격 상승 및 신규주택 건설 증가세 등으로 장기간 침체를 벗어나 회복국면에 들어선 것으로 보인다. 중국도 수출증가에 따른 내수 회복과 도시화 건설, 경착륙에 대비한 정책 등으로 주택가격이 상승하고 있다. G2를 중심으로 보이고 있는 이 같은 주택경기 회복은 세계 경제에도 긍정적으로 작용할 것으로 예상된다.

그러나 우리나라 경제는 글로벌 금융위기 이후 펀더멘털은 양호하다는 평가를 받고 있다. 그러면서도 높은 가계부채와 주택시장의 침체는 경기회복에 장애가 되고 있다. 주택사업의 여건은 악화돼 주택사업자는 원활한 자금조달이 곤란한 상황이며 금융기관은 부실한 건설업체에 대한 채권확보에 비상이다.

또한 주택사업체의 중요한 자금조달 수단이었던 PF(Project Financing)는 사업성보다는 시행사의 자금력을 보완하기 위한 시공사의 신용보강, 도급순위 및 신용도 중심의 금융지원 구조로 이뤄지고 있다. 이런 PF금융에 대한 보수적 운용이 담보중심의 전통적 자금조달 구조를 탈피할 수 없게 하고 주택개발사업의 활성화에도 악영향을 주고 있다.

주택산업은 고용유발효과와 산업연관성이 높은 분야이므로 정부는 내실성장을 도모하기 위해 PF금융 구조를 개선할 필요가 있다. 먼저 PF사업성 평가는 평가항목과 기준을 합리적이고 객관적으로 전문기관이 검증할 수 있도록 평가체계를 조속히 도입하는 것이 바람직하다. 공정하고 전문성 높은 기관의 사업성 평가가 무분별한 PF대출 관행을 개선할 수 있기 때문이다.

또 PF사업의 참여자인 시행사, 시공사 및 금융기관 등 이해관계자가 리스크를 분담하는 구조로 전환될 수 있도록 제도적인 뒷받침이 필요하다. 시행사가 프로젝트금융투자회사(Project Financing Vehicle) 또는 특수목적회사(Special Purpose Company)에 지분을 직접 출자하는 해외 사례는 장기적으로 자본과 전문성을 갖춘 부동산 디벨로퍼를 양산하는 데 있어서도 도움이 될 것이다.

마지막으로 주택사업 PF구조에서 발생하는 법인세, 취득세 등에 대한 세제지원을 확대할 필요가 있다. 이는 국내 PF구조의 사업성과 투명성을 제고하고 단기 부동자금의 상당부분을 활용할 수 있는 계기가 될 수 있을 것이다.

주택업계도 환경변화에 대응할 수 있는 주택사업모델을 개선해야 한다. 새로운 주거수요에 부합하는 주택의 품질을 제고하기 위해 시공기술 개발과 원가절감 노력으로 분양가를 적정하게 책정하고, 과학적이며 체계적인 분석을 통해 자금흐름을 예측ㆍ관리하는 체질 개선이 필요하다.

대한주택보증은 PF금융을 지원하는 보증기관으로서 지난해 PF대출 시 보증기관의 신용등급(AAA)으로 PF대출채권을 유동화해 주택건설자금을 조달할 수 있는 주택사업금융 유동화보증상품을 출시한 바 있다. 올해에는 PF대출을 보증과 연계해 대출조건 및 상환방식을 선진화하기 위한 다양한 보증상품도 개발해 출시할 예정이다.

이런 보증상품들이 주택사업자의 금융비용을 절감하고 시공사의 연대보증부담을 낮추는 것에 기여할 수 있을 것이다.