[차이나프리즘]중국 부동산시장, 아직 성장 잠재력 크다

김창도 포스코경영연구소 수석연구위원

지난달 31일 베이징시 공안국은 궁 아이아이라는 여성이 베이징에서만 41건의 부동산을 소유하고 있다고 밝혔다. 총면적 9666.6㎡에 약 1700억원을 투자했다고 한다. 궁이 산시성 선무현(지방정부) 농촌상업은행 부행장을 맡았던 것으로 알려지면서 또 하나의 부패사건으로 치부되고 있다. 궁이 구매한 부동산이 소호(SOHO) 차이나 브랜드로 드러나면서 대형 민간 부동산 건설업체가 부패에 연루됐다는 소문이 돌았다.

그동안 소호 차이나가 분양한 아파트와 사무실 등 부동산은 중국에서 부자와 공직자들이 가장 선호했다. 마침 반부패 척결을 주요 목표로 제시한 중국의 새 지도부가 첫 번째 조사대상으로 소호에 칼을 들이댈 것으로 알려지면서 홍콩에 상장한 소호 차이나 주가는 지난주에만 14% 폭락했다.

중국의 네티즌들은 궁을 팡제(房姐ㆍ부동산 큰누님)라 부르며 조만간 부동산 큰형님도 잡혀 나올 것이라 조롱하고 있다. 이미 공직자들이 부정축재 및 재산증식 수단으로 부동산을 차명으로 대거 사들인다는 의심을 많이 받았다.

왜 중국에서는 부동산 관련 비리가 터졌다 하면 정부 비리와 연결되는가? 이는 중국의 독특한 부동산 시장 구조에서 야기된다. 중국에서 토지는 모두 국가 소유로 관리되고 개인과 기업에는 토지 사용권만 인정된다. 그 결과 지방정부가 독점적 토지 공급자로서 막대한 권한을 갖고 토지 사용권을 협의, 입찰 혹은 경매 방식으로 수요자에 양도한다. 부동산 개발자들은 유리한 조건에 토지 사용권을 얻으려고 온갖 방법을 다해 공직자들과 끈을 맺으려 한다. 공직자들이 쉽게 부패와 비리에 노출되는 구조다. 이번에 터진 궁 아이아이 사건은 빙산의 일각에 불과하다.

이처럼 부패가 만연된 부동산 시장이지만 중국 경제성장을 견인하는 데는 큰 역할을 했다. 중국에서 고정자산 투자가 전체 국민경제 총액(GDP)에서 차지하는 비중은 70% 이상이다. 부동산 개발은 고정자산 투자에서 20%의 비중을 차지한다. 또한 부동산 분야는 지방정부 재정수입의 3분의 1을 담당하고 지역의 경제성장과 고용 등에서 막대한 영향을 미치기 때문에 정부사업에서 가장 중요한 분야다. 물론 공직자들이 부를 축적하는 공간이기도 하다.

그동안 중국 정부는 주택담보대출 허용 등 꾸준히 부동산 경기부양 정책을 시행했다. 여기에 도시화로 늘어난 주택수요 및 주민의 소득증가 등으로 부동산 가격은 지속적으로 상승했다. 베이징, 상하이, 광저우 등 대도시 지역의 부동산 가격은 이미 일반 국민이 감당할 수 없을 정도다. 급기야 부동산 버블 우려가 확산 되었고, 심각한 부동산 시장 버블이 중국 경제의 붕괴를 초래한다는 극단적인 견해도 있다.

보통 부동산 버블을 평가하는 기준으로 유엔(UN)이나 세계은행이 제시하는 '주택가격의 소득대비 비율'이 적용된다. 적정 범위는 3~6배인데 현재 중국 전체의 평균 주거용 건물 가격과 가구당 명목 GDP를 적용하면 이 수치는 적정 범위의 중간쯤에 있다. 물론 베이징, 상하이, 선전 등 대도시들은 이 수치가 10 이상으로 부동산 버블이 크게 우려된다.

중국 정부도 부동산 버블을 막기 위해 가끔 억제정책을 시행한다. 하지만 부동산 시장을 크게 위축시킬 정도는 아니다. 부동산 가격을 잡는 것도 중요하지만 부동산 가격이 갑자기 붕괴되면 경제성장과 고용 등에서 부작용이 더 크다.

전반적으로 중국의 부동산 시장은 성장 잠재력이 크다. 중국 정부가 현재 50%를 조금 넘은 도시화를 선진국 수준까지 끌어올리겠다는 장기 목표를 설정했기에 도시인구는 계속 늘어나고 시진핑 체제도 국민소득을 늘이는 데 주력하고 있어 주택소비 수요가 지속될 것이기 때문이다.