블록별로 별도 시행사…"용산 사실상 분리개발"

-통합 vs 단계개발 논쟁에서 부지매각 후 분리매각으로 쟁점 확대
-미국·일본·중국 투자자들과 유상증자에서 분리매각 논의로 선회

[아시아경제 김창익 기자]

용산역세권개발 조감도

코레일이 용산역세권 땅 분할매각 방안을 들고 나오면서 또다른 대주주인 롯데관광개발과 갈등은 완전히 새로운 양상으로 흘러갈 전망이다. 기존 코레일-롯데관광간의 논쟁의 핵심은 서부이촌동 보상에 필요한 재원마련 방안에 대한 이견에 불과했지만 이제는 개발의 패러다임 자체를 변경하는 방안까지 논쟁의 틀 자체가 바뀌게 되기 때문이다.

코레일은 당초 통합개발 대상인 서부이촌동 주민 보상 자금과 사업 운영 자금 마련을 위해 시행사인 드림허브 자본금을 현재 1조4000억원(전환사채 발행예정분 포함) 규모에서 3조원까지 늘리는 방안을 추진해 왔다.

31조원 안팎으로 추정되는 사업비의 최소 10% 가량은 자본금으로 충당해야 사업을 안정적으로 끌고 갈 수 있다는 판단에서다. 반면 2대주주인 롯데관광은 2500억원 규모의 전환사채(CB) 발행과 외부차입을 주장하면서 코레일과 대립각을 세워 왔다.

코레일은 현실성을 이유로 대규모 외부차입 방안에 반대하고 있다. 특히 외부차입의 경우 디폴트(채무불이행)시에 경영권이 곧바로 채권단에 넘어간다는 점도 최대주주인 코레일 입장에선 불안 요인이다. 설계비 등 용역비는 밀려도 나중에 갚으면 그만이지만, 금융권 차입의 경우 이자가 한달만 밀려도 바로 디폴트 상태에 빠지게 되기 때문이다.

코레일의 주장대로 자본금을 3조원까지 늘리려면 1조6000억원 규모의 유상증자가 이뤄져야 한다. 코레일은 현재 드림허브 지분율에 따라 신주를 배분하는 방식의 유상증자가 주주사들의 자금 사정상 어렵다고 보고, 제3자 배정 방식으로 외부투자자 유치를 물색해 왔다. 하지만 조단위 외부투자자 유치가 어렵게 되자 부지 일부를 떼어내 매각하는 방식으로 자금조달 전략을 바꾼 것이다.

대규모 전략적 투자자(SI)들은 사업참여를 고려할 때 사업을 주도할 수 있는 최대 지분율을 원하는 경우가 많아 투자 논의 단계에서 논쟁이 돼 왔다. 실제 2007년 용산역세권개발 사업자 공모 당시 삼성물산이 SI 유치에 나섰을 때 아랍에미리트연합(UAE) 국영개발사인 나킬이 대규모 투자를 검토하다 지배권을 둘러싼 이견 때문에 실제 투자로 이어지지 못했다. 당시 한국을 방문했던 나킬의 한국계 아시아투자담당 이사는 기자와의 통화에서 "대주주 지분을 획득하는 규모와 방식의 투자를 원하고 있다"고 협상 결렬의 이유를 지적하기도 했다.

외부투자자가 드림허브의 1대주주가 될 경우 코레일과 롯데관광개발 등 기존 대주주가 주도해 온 지배구조가 완전히 바뀌게 된다. 이런 점만 본다면 유상증자보다는 분할매각이 기존 대주주 입장에서는 보다 유리할 수 있다. 하지만 수익성이 좋은 부지만 선별해 매각될 경우 리스크가 큰 부지를 드림허브가 떠안게 될 수 있다는 점은 부담으로 지적된다.

용산개발 땅 분할매각은 코레일이 그동안 주장해온 단계개발론과는 다른 차원의 쟁점이다. 코레일의 말처럼 전체적인 설계는 기존의 것이 그대로 유지된다고 해도 땅을 매각한 이후엔 분명 사업주체가 부분적으로 완전히 바뀌게 되고 어떤 식으로든 사업계획의 변경이 불가피하기 때문이다. 코레일은 현재 미국ㆍ일본ㆍ중국 등지의 대규모 투자자들과 분할 매각에 대한 논의를 진행중인 것으로 전해졌다.

그동안 드림허브 최대주주인 코레일과 2대주주인 롯데관광개발이 벌여온 통합개발-단계개발 논쟁은 둘의 내용을 뜯어보면 사실상 별반 다를 게 없다는 점에서 상당히 소모적인 논쟁에 불과했다. 반면 사업계획의 변경이 수반되는 분할매각에 대한 논쟁은 전혀 다른 차원에서 검토가 이뤄져야 한다. 한 부동산 개발 전문가는 "사실상의 분리 개발이 될 수 있다"고 지적했다.

통합개발이란 말은 오세훈 전 서울시장이 한강 르네상스의 일환으로 한강변 서부이촌동을 용산역사와 함께 개발할 것을 요구하면서 추진됐다. 통합의 대상은 곧 서부이촌동 땅이다. 코레일이 주장하는 단계개발의 골자는 랜드마크 타워 부지나 일반 분양 주상복합 부지 등 수익성이 높은 부지부터 개발한 뒤 그곳에서 나온 수익금으로 다른 블록을 순차적으로 개발하자는 발상이다.

서부이촌동을 용산역과 함께 개발한다는 점에서 통합개발이란 큰 틀은 유지되는 것이다. 따라서 단계개발은 통합개발에 대한 일종의 방법론이지 대립 개념이 아니다. 엄밀히 말하면 통합개발은 여러 블록을 동시에 준공한다는 점에서 '일시준공 방식'으로, 단계개발은 준공시점이 블록별로 다르다는 점에서 '개별준공 방식'으로 보는 게 보다 정확하다.

여기서 가장 큰 쟁점이 되고 있는 것은 서부이촌동 땅에 대한 보상과 재건축 주상복합의 준공시점이다. 이에 대해 롯데관광은 "단계개발로 갈 경우 보상과 준공시점이 3년 이상 늦춰질 것"이라고 주장하고 있다. 특히 단계개발의 경우 서부이촌동 주민들의 동의를 다시 받아야 하는 것이 부담이 될 것이라는 게 롯데관광의 논리다.

반면 코레일은 "단계개발은 절차상의 개념이지 (용산역세권 개발에 적용되는) 도시개발법 상의 사업구조 변화가 아니기 때문에 재동의 절차를 밟을 사안이 아니다"고 반박하고 있다. 준공 시점도 6개월에서 1년 정도 늦어질 것이란 게 코레일의 주장이다.

김창익 기자 window@