원룸주택 우후죽순.. "입주자 선별" vs "역세권도 비어"

[주택시장 양극화]③노후대비용 투자 급증

원룸과 고시원 등 1인 거주지가 몰려 있는 성북구 정릉동 일대

[아시아경제 박미주 기자]#인모(46)씨는 지난해 말 완공한 원룸 덕에 수입이 짭짤하다. 10~18㎡로 구성된 37개 방의 월 임대료는 각각 65만~90만원이다. 공실률은 '제로'에 가깝다. 주변보다 임대료가 다소 높은 편이지만 대기수요까지 있을 정도다. 대학가에 위치하기도 하지만 마당 딸린 방을 포함한 다양한 디자인을 적용하고 입주민 커뮤니티를 위해 북카페 등 공용공간을 만든 게 인기 요인이다.

#박모(53)씨 역시 노후에 대비해 원룸 형태의 도시형생활주택을 지었다. 서초구 방배동 대지 50평에 9가구 규모로 보름 전에 공사를 끝냈다. 예상수익률 8%로 임대료를 책정해 문의를 받은 결과, 일주일 만에 5가구나 계약됐다. 박씨는 문의전화가 많아 입주자를 선별하고 있다고 말했다.

최근 몇 년 새 인기가 높아진 수익형 부동산. 노후에 대비, 월세로 안정적인 수입구조를 갖추려는 수요가 늘어나고 있다. 이런 수익형 부동산시장에도 양극화 현상이 나타나고 있다. 원인은 과잉공급이다. 1~2인 가구가 늘면서 은퇴한 베이비부머들을 주축으로 원룸이나 도시형생활주택처럼 매달 임대수익을 낼 수 있는 수익형부동산 시장에 대거 뛰어들고 있어서다. 수익형부동산 투자가 모두 성공적이지는 않다는 의미다.

김모(52)씨는 원룸에 투자한 걸 후회하고 있다. 신축인데도 1년 이상 공실이 적잖다. 부동산 중개업자는 임대가가 너무 높은 탓이라고 하지만 들어간 돈을 생각하면 무작정 임대료를 낮출 수만도 없는 일이다. 아예 건물을 팔까도 했지만 산다는 사람이 없어 속만 끓이는 중이다.

서울 서남권 원룸을 다루는 D중개업소 관계자는 "이 지역은 공실률이 높지는 않지만 독산동이나 구로디지털단지 등에는 공급 과잉으로 공실이 많은 편"이라며 "지금도 원룸이 끊임없이 생기고 있다"고 말했다. "드물지만 역세권인데도 안 되는 곳도 있다"고도 했다.

실제 수익형부동산 열풍을 이끌었던 도시형생활주택은 공급은 증가 추세다. 국토해양부에 따르면 올해 도시형생활주택 인허가와 착공 실적이 꾸준히 늘어 5월 인허가실적은 전달 대비 11.2%, 전년 동월 대비 87.0% 증가했다. 지난해부터 공급과잉 우려가 대두됐지만 주차장 규제 완화와 자금지원 등의 혜택으로 인해 건축이 줄을 잇는 것으로 풀이된다.

공급이 급증하면서 서울의 월세는 5개월 연속 하락했다. 국토해양부에 따르면 6월 서울 월세가격은 전달 대비 0.1% 떨어져 지난 1월 이후 하락세가 이어지고 있다. 부동산컨설팅회사 굿멤버스의 김인만 대표는 "도시형생활주택의 과잉 공급이 월세 하락을 이끌었다"며 "수익률도 점점 낮아지는 추세"라고 설명했다. "인천에도 많이 지어지고 있는데 답이 안 나온다"고 했다.

원룸 공급과잉 상태에서 투자 성패를 가르는 요인은 어떤 걸까. 김인만 대표는 역세권과 주인역량, 건물상태, 임대료를 꼽았다. 주인역량은 마케팅과 서비스, 관리를 얼마나 잘 하느냐를 말한다. O공인 관계자는 "원룸 투자자 대부분은 40~50대인데 젊은 사람들의 취향에 맞추면 다소 비싼 임대료에도 수요가 있다"며 "3~5분 거리 역세권에 같은 텔레비전이라도 벽걸이를 달고 포인트 벽지를 쓰면 인기가 더 있고 추가비용도 많이 들지 않는다"고 귀띔했다. 주변 시세파악도 중요하다는 설명이다.

원룸에 투자할 경우 주의해야 할 사항도 있다. 감가상각과 비싼 땅값으로 인한 고분양가다. 김인만 대표는 "도시형생활주택이 다른 상품에 비해 저렴하다고 하지만 높은 임대수익을 올려도 팔 때 손해를 보면 투자하나 마나다"며 "공급과잉과 계속 새 건물이 들어서면서 경쟁력이 떨어질 것을 고려해야 한다"고 조언했다.