노후대비 오피스텔 임대사업, 이런 건 주의

[불황기 수익형 부동산 투자, 잘 따져보세요]

주택 임대사업자일 節稅

[아시아경제 진희정 기자]#올 초 정년 퇴임한 A(59세)씨는 노후에 대비해 퇴직금으로 주택 임대사업을 준비중이다. 서울 신림동에 분양하는 전용면적 23㎡의 오피스텔을 분양받을 계획이다. 그런데 고민이 생겼다. 일반 임대로 등록할지, 주거용 임대사업자로 등록할지를 두고서다.

퇴직금으로 임대 수익형 부동산에 투자해 노후 대비를 하는 베이비부머가 늘고 있다. 특히 오피스텔도 매입임대주택으로 등록이 가능해 기존 임대주택들과 동일한 세제혜택을 받게 되면서 신규 오피스텔 매입임대가 급증한 것으로 나타났다. 국토해양부에 따르면 5월 전국 시ㆍ군ㆍ구 임대사업자 가운데 주거용 오피스텔 매입임대 물건은 2091건으로 집계됐다. 오피스텔 매입임대를 포함해 전체 임대사업자 수도 1684명으로 4월(754명)에 비해 2.2배 가량 늘었다.

부동산 전문가들은 사업자 입장에서 임대사업자로 등록하는 것이 꼭 유리한 것만은 아니라고 조언한다. 건설사로부터 최초 분양받은 신규 오피스텔을 주택 임대사업자로 등록한 후 관리하면 취득세 감면 혜택 등을 받아 수익률 면에서 유리하다. 하지만 주택이 아닌 일반 부동산 임대사업자가 주택 임대사업자로 전환할 경우 부가세를 추징당할 수 있기 때문이다.

1억8000만원 상당의 신축 오피스텔을 분양받아 임대사업을 한다고 예를 들어보자. 일반 임대사업자로 등록한 경우 세금을 포함한 총 취득가액은 1억9636만원이다. 주택 임대사업자로 등록하면 1억9853만원이다. 일반 부동산 임대사업으로 등록하는 것이 약 200만원 저렴하다.

그러나 오피스텔 임대수익 측면에서 보면 상황이 다르다. 보증금 1000만원, 월세 80만원에 공실 없이 5년간 임대한다고 하면 주택 임대사업자의 연간 임대수익률은 5.1% 다. 이에비해 일반 임대사업자는 수익률 하락 변수가 많다. 임대료에 대한 부가세를 분기별로 임차인에게 납부시켜야 하기 때문이다. 주택 임대사업자가 임대하는 오피스텔보다 경쟁력이 떨어질 수 있는 이유다. 임차인에게 부담하지 않고 임대인이 직접 납부한다면 세후 연간 임대수익률은 4.4% 선까지 하락하게 된다. 뿐만 아니라 재산세, 종부세 등 납부 의무가 면제되지 않아 전체 수익률은 이보다 더 떨어질 가능성이 높다.

기존 오피스텔을 매입해 새로 임대사업을 시작하려는 경우에도 주택 임대사업자가 더 유리하다. 취득세 감면 혜택이 없어도 마찬가지다. 임차인에게 따로 세금계산서를 발급해 부가세를 부담시키지 않아도 되는 데다 취득세를 제외한 재산세, 종합부동산세 등의 감면 혜택은 신규분양과 동일하게 적용받기 때문이다.

주택 임대사업자로 등록하는 것이 유리한 이유는 더 있다. 임차인이 전입신고를 하더라도 세금추징 염려를 하지 않아도 돼서다. 일반 임대사업자의 경우에는 업무용으로 임대한다는 것을 보여주기 위해 임대차 계약을 할 때 임차인에게 전입 신고를 하지 않도록 관행적으로 특약을 한다. 전입신고가 되면 주거용으로 간주돼 환급받은 부가세를 추징당할 수 있기 때문이다.

일반 임대사업자로 기존에 오피스텔을 임대하던 중 주택 임대사업자로 전환하는 경우에는 오히려 불리해 질 수도 있다. 취득할 당시 납부한 취득세를 환급받을 수 없다. 뿐만 아니라 환급받은 부가세마저 추징당할 수 있다. 주거용 임대로 전환하게 되면 환급받은 부가세를 추징하도록 돼 있어서다. 앞선 사례를 기준으로 보면 임대 의무기간 10년 중 남은 5년간 부가세 환급금의 50%인 541만원을 납부해야 한다. 결과적으론 부가세 추징을 통해 연 평균 임대수익률이 3.8%까지 떨어져 오히려 손해를 볼 수 있다.

김규정 부동산114 리서치센터장은 "기존 오피스텔 사업자들은 주택 임대사업자로의 등록 전환을 신중하게 고려해야 한다"며 "주택 임대사업자 전환 등록에 따른 실질 세후 수익률의 하락 여부를 따져보고 전환 시기나 처분 여부를 결정하는 등 투자전략을 세워야 한다"고 조언했다.