부동산으로 무너진 스페인…한국에도 거품?

"집값 추이는 비슷하지만 과도한 집값상승은 아니다" 진단

전국 아파트값 전년 말 대비 증감률 추이/KB국민은행

[아시아경제 박미주 기자]미국에 이어 스페인까지 부동산 거품으로 금융위기가 발생하면서 우리 부동산시장의 거품 논란이 수그러들지 않고 있다. 뜨거운 논쟁이 이어지는 가운데 전문가들은 거품이 아니라는 평가를 내린다. 또 집값은 하향화 추세여서 가계부채 조절을 위한 정부 역할이 어느 때보다 중요하다는 지적을 내놓고 있다.

◆부동산거품 스페인, 한국도 만만치 않아= 스페인 경제 위기는 부동산 거품에서 시작했다. 유로화 도입으로 은행금리가 14%에서 4%대로 급락하고 북유럽 은퇴자 등이 지중해 해안도시 주택을 매입하며 집값이 1998년부터 2006년까지 150%나 폭등했다. 스페인 정부는 집값 상승으로 세수가 늘자 이를 방치했다.

2008년 세계적 금융위기에 닥치며 주택담보대출금을 갚지 못한 이들이 늘고 스페인의 집값은 최고점 대비 25%가량 떨어졌다. OECD의 2011년 3분기 기준 가처분소득 대비 가계부채비율은 140.5%에 달했다. 땅값 하락과 악성 채권 증가로 은행도 휘청였다. 유로존 4위 경제대국 스페인이 무너진 과정의 요약이다.

한국의 집값도 비슷한 추이를 보인다. KB국민은행에 따르면 전국의 아파트값은 1998년 11월부터 지난 5월까지 146.3% 올랐다. 서울 강남11개구의 상승률은 1998년 11월부터 2008년 7월까지 249.4%나 된다. 2011년 3분기 가처분소득 대비 가계부채비율은 스페인보다 더 높은 154.9%다.

리먼브러더스 사태 이후 서울을 중심으로 집값이 크게 하락했다. 각종 부동산규제가 풀리면서 서울 아파트값은 2009년 말 최고점을 형성했다가 다시 2008년 세계금융위기 직후 수준으로 내렸다. 2008년 7월과 2010년 3월 대비 지난달 서울 아파트값은 4%대의 마이너스 변동률을 기록했다. 부동산114 자료를 보면 지난달 강남3구 재건축 아파트값은 2009년 말 고점 대비 10.8% 떨어졌다.

강남 재건축아파트의 대명사 '은마아파트' 단지 전경

◆한국, 대출규제에 집값 급락 없어 스페인과 달라= 그러나 한국과 스페인은 상황이 다르다는 설명이다. 한국 집값이 급락하지는 않았고 스페인과는 달리 총부채상환비율(DTI) 등의 규제로 과도한 대출을 막았기 때문이다. 이상호 GS건설 경제연구소장은 "스페인 부동산 시장은 집값이 10년 전 수준으로 폭락한 미국보다 투기 바람이 훨씬 심했고 그동안 가격조정도 되지 않았다"면서 "스페인과 한국을 같이 놓고 보기는 어렵다"고 말했다. 임병철 부동산114 전략분석팀장은 "가격이 갑자기 떨어지지 않았고 DTI로 부채대비 50~60% 선까지 대출을 제한했기 때문에 스페인과는 다른 상황"이라고 진단했다.

부동산 시장에 거품이 끼었다는 데도 동의하지 않았다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "GDP대비 가격이 3배가 넘으면 거품이라 보고 국내 부동산 시장에 거품이 끼었다고 주장하는 사람이 있으나 지방은 수도권 집값의 3분의 1 정도라 그렇지 않다"면서 "강남이나 특정 단지를 중심으로 가격이 높은 지역에서 불경기로 인해 조정을 받는 것이지 거품이 낀 것이라 보기 어렵다"고 설명했다. 박천규 국토연구원 책임연구원도 "거품은 가격이 급락해야 하는 것이고 지나고 나서야 알 수 있는 것"이라며 "국내 집값이 스페인처럼 과하게 올랐다고 보기는 힘들다"고 봤다.

◆가격 하향화 추세, 금융위기 막으려면 수요중심 정책 내놔야= 부동산 거래 침체에 가격 하향화 추세라는 점은 모두 인정했다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 "현재는 가격조정의 시기로 2~3년간 시장 조정을 지켜봐야 한다"면서 "2014~2015년께 베이비붐 세대들이 은퇴하는 시기와 맞물려 노후자금 마련을 위해 집을 파는 사람들이 늘면 집값이 바닥에 다다르지 않을까 본다"고 예측했다. 박덕배 현대경제연구원 책임연구원도 "2~3년간 수도권은 집값이 오르락내리락을 반복하고 비수도권은 상승세를 지속하는 양극화 현상이 계속될 것"이라고 전망했다.

다만 현 상태가 지속되면 가계뿐 아니라 금융권까지 위기가 확산될 우려가 있다는 지적이다. 하우스푸어가 내놓은 급매물을 시장가격으로 오해해 주택가격이 더 떨어질 것이라 보고 주택거래를 하지 않는 악순환이 이어지면, 가계부채를 견디지 못한 집주인들이 한꺼번에 주택 물량을 쏟아낸다는 것이다. 집값 폭락과 금융위기를 부르는 요인이 될 수 있다는 얘기다. 김덕례 연구위원은 "미국이나 스페인 정도까지는 아닐지라도 금융위기로 번질 우려가 있다"면서 "유럽 금융위기, 각종 주택거래 규제 완화에 국회가 동의할지 여부, 대선 공약 등 주택시장에 미칠 변수들을 고려해 정부가 수요측면에서 세심한 정책을 내놔야 한다"고 강조했다.