다가오는 이사철, ‘이것’만은 알고 계약하자

[아시아경제 배경환 기자] 계절적 비수기로 본격적인 전세 움직임은 없다. 하지만 일부 수도권 지역에서는 문의가 늘고 저렴한 전세 매물이 소진되는 모습이다. 신도시와 서울과 가까운 수도권은 가격까지 오르는 모양새다. 지난해만큼은 아니지만 설 이후 수요는 다소 늘어날 것으로 전망된다.

이렇다보니 전세 계약을 앞둔 계약자들은 걱정이 늘고 있다. 전세금을 받지 못하고 이사할 경우, 계약기간이 남았지만 전셋값을 올려달라는 경우 등 미리미리 확인해야할 부분이 많다.

Q.계약하기 전에 미리 살펴봐야 핵심 사항?
=우선 등기부등본 상에 계약자와 소유자 이름과 주소가 일치하는지 확인해야 한다. 가압류, 가처분, 경매등기, 예고등기 또는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 설정 등이 있는지도 확인해야 한다. 불가피하게 들어가야 한다면 근저당채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 합계액이 아파트는 70%, 다가구, 연립, 단독은 60% 이하면 경매되더라도 보증금을 받을 수 있다. 합계액이 넘는다면 전세계약을 안 하는 것이 좋다.

Q.계약서 작성시 주의사항은?
=계약서 작성을 할 때는 신중하면서 철저하게 해야 한다. 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 문서이기 때문이다. 계약서를 작성할 때에는 직접하는 것보다 공인중개사를 통해 계약자와 하는 것이 좋다. 또한 공인중개사 개설등록증을 확인하는 것도 잊어서는 안 된다. 만약 대리인과 계약을 하게 되는 경우에는 반드시 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 계약을 해야 한다.

Q.임차인이 외국사람인 경우 주택임대차보호법상 보호받을 수 있나?
=출입국관리법에 의해 90일을 초과해 국내에 체류할 경우 외국인등록을 하며 체류지 변경시에도 전입신고를 해야 한다. 외국인의 경우 주민등록에 관한 신고 대신 출입국관리법에 의한 외국인등록을 할 수 있기 때문에 주택임차인으로서 보호받을 수 있다.

Q.옥탑방도 주택임대차보호법에 적용되나?
=주택임대차보호법 제2조 전문에 의하면 ‘이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다’고 규정하고 있다. 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정해야 하고 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약체결당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖춰야한다. 임차할 당시 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고 주거용으로 임차해 사용했다면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다.

Q.전세 계약기간은 어떻게 설정하나?
=정해진 계약 기간이 없거나 기간을 2년 미만으로 했을 때에는 그 기간을 2년으로 본다. 계약 만료 시 임대인에게는 보증금을 돌려줄 의무가 세입자에게는 집을 비워줄 의무가 있다. 임대차 기간 도중 매매 또는 상속에 의해 소유자가 바꿔도 임대차 계약은 승계되므로 계약서를 다시 쓸 필요는 없다. 임대인은 계약의 갱신여부에 대해 계약기간 만료 1~6개월 전까지 통보해야 하며 임차인은 계약기간 만료 1개월 전까지 통보해야 한다.

Q.전세 계약기간이 아직 남아 있는 상황인데 전셋값을 올려 달라고 하면?
=전세계약 1년 뒤부터는 집주인이 5% 이내에서 보증금을 올려 달라고 할 수 있다. 물가나 전셋값이 많이 오르는 등 경제 제반 여건 등에 변화가 있을 경우에 가능하고 세입자와의 협의, 동의 과정을 거쳐야 한다. 무리한 인상률을 제시할 경우에는 해당 조항을 들어 협의를 하는 것이 가장 바람직하다.

Q.보증금을 돌려받지 못하고 이사를 해야할 경우 어떻게 해야하나?
=임대기간이 종료되었음에도 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있다. 근무지가 변경되는 등 이사할 필요가 있지만 보증금을 돌려받지 못할 것을 우려해 이사를 하지 못하거나 주민등록을 이전할 수 없어 자녀들의 전학문제를 처리하지 못하는 상황도 발생하는 경우가 많다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 주택임대차보호법에는 ‘주택임차권등기명령제도’를 규정하고 있다. 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임대인의 동의나 협력없이 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

배경환 기자 khbae@