[김인만의 부동산돋보기]가계대출부실, 무엇이 문제인가

"근본문제는 부동산이 아니라 서민경제침체"

김인만 Good Members 대표

요즘 가계대출부실을 우려하는 목소리가 크다. 유행이다 싶을 정도로 신문 뉴스에서 기사가 나오는데 과연 가계대출문제가 왜 갑자기 이렇게 문제가 됐고, 해결방법이 없는지 한번 살펴보도록 하자.

가계부채는 금융사의 가계대출과 판매신용(카드 외상구매)까지 포함한 금액인데 올해 3월 기준 801조4000억원(가계대출은 436조6000억원)이다.

1998년 말 외환위기 당시 가계부채는 183조원이었다. 2001년 말 341조, 2008년 말 금융위기 당시 688조, 2010년 말 795조, 올해 2011년 3월말 801조4000억원으로 2001년 대비 2.9배나 상승을 하였다.

부채가 많아도 감당할 수 있는 능력만 있다면 문제가 없겠지만 안타깝게도 개인들의 소득증가가 가계부채 증가속도를 따라가지 못하고 있다. 10년간 가계부채는 연평균 10%정도 증가한 반면, 가처분 소득 증가율은 5% 안팎에 그쳤다.

우리나라 가계부채의 특징은 주택담보대출 비중이 크다는 점인데 4월 기준 은행 가계대출의 66.7%가 주택담보대출이 차지하고 있다.

사실 주택담보대출은 늘어나면 늘어났지 줄어들기 어려운 구조적인 문제가 있다. 현실적으로 대출 없이 집을 살 수는 없다. 살던 집을 팔면 매수자는 또 대출을 받아야 하기에 전체적으로 대출총액이 줄어들지 않는다.

또한 주택가격이 상승하면 그만큼 담보대출금액이 커질 수밖에 없고, 신규아파트 입주물량이 늘어날수록 담보대출총액 역시 늘어날 수밖에 없는 구조다.

하지만 서울 등 수도권 부동산시장 침체가 지속되면서 무리한 대출을 통한 주택구입 수요가 줄어들었고, 신규입주물량도 대폭 감소했다. 때문에 담보대출이 크게 늘어나지 않아야 하는 것이 정상인데도 최근 증가 폭이 크진 것은 전세가격 상승과 지방부동산시장 상승에 원인이 있다.

신용대출과 달리 담보대출은 부동산을 담보로 하고 있고 우리나라는 주택담보인정비율(LTV) 등 대출규제로 주택가격의 60%이상의 무리한 대출은 막았기 때문에 부동산가격 급락만 막으면 크게 위험하지 않다고 할 수 있다. 그러나 실상은 그렇지가 않다.

주택담보대출로 빌린 자금 중 상당부분이 사업자금과 생활비 등 주택 구입 외 다른 용도로 사용되고 있다. 저소득층과 서민들이 주로 이용하는 제2금융권 가계대출이 늘어나고 있기 때문에 심각한 위험이 있는 것이다.

일부 언론에서는 부동산이 모든 가계부채의 원인인양 앞다투어 성토하고 있지만 근본문제는 부동산이 아니라 서민경제침체이다.

부동산대출이 가계부채에 큰 부분을 차지하지만 부동산담보대출을 받아서 사업자금, 생활비 등 생계용도로 사용하는 것이 문제다. 신용대출이 많은 비중을 차지하는 2금융 대출이 늘어난 것까지 모두 부동산 때문이라 호도하는 일부 언론의 목적성을 의심하지 않을 수 없다.

가계부채문제는 현정부 뿐만 아니라 국민의 정부, 참여정부 모두 그 책임에서 자유로울 수 없는 구조적인 문제다. 누구 책임이다가 중요한 게 아니라 어떻게 해결하느냐가 더 중요하다.

가계부채문제는 반드시 해결을 해야 하는 시급한 문제이다. 단계적으로 가계부채를 줄여야 하고 급격한 금리인상을 조심해야 한다. 물가인상을 최대한 억제해야 하고, 중장기적으로는 근본적인 문제인 서민경제문제해결을 최우선으로 해야 한다.

무역흑자가 늘어나고 대기업 현금보유는 늘어나지만 서민들의 소득은 늘어나지 않고 있다. 급여소득자, 자영업자, 사업자 모두 힘들기는 마찬가지며, 취업률은 늘어나지 않고 있다. 이런 근본적인 문제를 해결하지 않고서는 절대 가계부채 문제를 잡을 수가 없다.

피자 한판으로 배가 고프다면 불필요한 입도 줄여야 하지만 피자 크기를 늘리는 방법도 찾아야 한다.

바다 위에 보이는 빙산은 전체 빙산의 아주 작은 일부분이듯이 가계부채문제에서 당장 눈에 보이는 부동산과 더불어 아래 눈에 보이지 않는 침체된 서민경제 문제를 해결할 수 있도록 정부, 여당, 야당, 기업들, 국민들 모두 힘을 합쳐서 빨리 해결이 됐으면 하는 바람이다.

김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(http://cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)

조민서 기자 summer@