[골드메이커]한남뉴타운, 불황에도 거래 ‘꾸준’

[김인만의 생생현장스케치]②

부동산시장의 침체가 지속되면서 거래가 줄어들고 있는데다 뉴타운 사업 재조정 이야기까지 나오면서 한 치 앞을 예상하기 힘든 것이 요즘 부동산시장 분위기이다.

하지만 이런 어려운 분위기에서도 확실한 입지적 우위로 큰 하락 없이 꾸준히 거래가 되고 있는 뉴타운이 있다. 바로 ‘한남뉴타운’이다.

한남뉴타운은 미군기지 이전으로 개발되는 용산민족공원과 용산역세권개발 호재를 배후에 두고 한강조망권을 갖고 있는 서울 최고의 뉴타운이다.

한남뉴타운에 가보면 사실 이런 빌라, 단독주택이 뭐가 이렇게 비쌀까 하는 생각이 들지만 지도와 개발방향을 보면 왜 한남뉴타운에 투자자들이 많은 관심을 갖는지를 쉽게 알 수 있다.

한남뉴타운(재정비촉진지구)는 2003년 2차 뉴타운으로 지정됐고, 3년만인 2006년 재정비촉진지구로 지정됐다.

용산구 보광동, 한남동, 이태원동, 동빙고동 일대 109만5800㎡ 규모로 조합원수 8800여 세대, 5층 미만의 건물이 90% 이상인 노후.불량 주택 밀집지역을 재정비 사업을 통해 2017년까지 1만2740세대의 쾌적한 주거환경을 지닌 용산의 대표주거단지로 개발될 예정이다.

교통인프라도 좋아 1호선 한남역, 서빙고역, 6호선 이태원역, 녹사평역 접근성이 좋고, 한남대교만 건너면 잠원동, 반포동, 압구정동, 청담동 등 강남 중심권으로 연결이 된다. 또 한남초, 이태원초, 오산중, 오산고, 용산고, 보성여고 등 학군도 우수한 편이다.

뉴타운 개발이 완성되면 남쪽으로는 한강, 북쪽으로는 남산, 서쪽으로는 용산공원의 트리플 조망이 가능한 서울 최고 뉴타운이 될 것임에는 분명하지만 미래 호재가 선반영된 다소 높은 시세는 부담이 되고 있다.

한남뉴타운에 대해 조금 더 구체적으로 알아보도록 하자.

- 구역 : 한남뉴타운 (한남재정비촉진지구)
- 위치 : 용산구 한남동, 보광동, 이태원동, 서빙고동, 동빙고동 일대
- 면적 : 1,095,800㎡
- 조합원수 : 8800여 세대(추징치)
- 건립규모 : 12,740가구 (임대 2,195가구 포함)
- 수용인구 : 37,000명
- 사업기간 : 2003-2017년
- 용적률 : 220% (구역별로 210-274%)
- 용도지역 : 제2종 일반주거지역
- 사업유형 : 주거중심형뉴타운
- 개발방식 : 주택재개발사업(5개촉진지구), 존치관리구역3개
- 추진상황 : 1-5구역 추진위 승인
* 본 내용은 사업추진에 따라 변경가능 함

한남뉴타운 구역별 상세정보를 알아보면 다음과 같다.

1) 한남1구역
- 면적 : 117,561㎡
- 예정 건립 세대 수 : 1,463가구(임대 253가구)
- 추정 조합원 : 800명
2) 한남2구역
- 면적 : 162,960㎡
- 예정 건립 세대 수 : 1,923가구(임대 333가구)
- 추정 조합원 : 1,100명
3) 한남3구역
- 면적 : 392,362㎡
- 예정 건립 세대 수 : 4,983가구(임대 850가구)
- 추정 조합원 : 4,200명
4) 한남 4구역
- 면적 : 162,142㎡
- 예정 건립 세대 수 : 1,962가구(임대 1,200가구)
- 추정 조합원 : 1,200명
5) 한남5구역
- 면적 : 187,738㎡
- 예정 건립 세대 수 : 2,410가구(임대 424가구)
- 추정 조합원 : 1,580명

한남뉴타운은 3단계로 개발이 된다. 1단계는 한남뉴타운 동쪽 끝에 위치한 3구역으로, 주택 공급물량이 가장 많으며 2015년 예정이지만 늦어질 가능성 높다.

2단계는 2,4,5구역으로 2016년까지 추진되지만 역시 늦어질 것 같고, 5구역은 50층 규모 랜드마크 빌딩이 건립될 예정이다.

3단계는 2017년까지 진행되는 1구역이며 향후 용산공원의 관문이 될 전망이지만 늦어질 가능성 높으며 가장 장기적인 접근이 필요하다.

3구역은 지분 쪼개기가 많아 소형평수가 많이 배정될 가능성이 높고 권리가액이 낮은 조합원은 25평이 배정될 가능성이 높다.

4구역은 전망이 좋고 한남의 중심지역으로 좋으며, 4평 이하 60명 정도는 25평이 배정될 가능성이 있으나 대지지분 30평 이상은 40평형대 이상 배정가능성이 있다.

5구역은 한강 조망권이 좋아 지분가격이 높다. 4평 이하 80명 정도는 25평이 배정될 가능성이 높고 대지지분 30평 이상은 40평형대 이상 배정가능성이 있다.

2구역은 6호선 이태원역 접근성 좋아서 교통이 편리하며, 1구역은 용산민족공원 조망권 확보가 가능하지만 가장 장기적으로 봐야 한다.

한남뉴타운은 지분값이 높기 때문에 정확한 적정가격 산출이 필요하며 초기투자비용이 크기 때문에 충분한 조사분석 후 접근할 필요가 있다.

다른 재개발 지분투자도 마찬가지지만 개별성이 강한 재개발지역의 시세는 아파트와는 달리 정형화된 시세가 아닌 면적에 따라 차이가 크다. 때문에 콕 찍어서 몇㎡가 얼마라는 공식이 적용되지는 않고 구역별 물건의 위치에 따라 가격이 달라지며 감정평가금액에 따라 차이가 있다.

최근에 나왔고 일부 거래된 매물정보를 참고하기 바란다.

1) 한남 3구역
- 대지8평, 건평10평, 매매가 3억8천-4억, 전세 2~3천
- 대지21.6평, 건평20평, 매매가 6억3천~6천, 전세 5~6천
- 대지 45평, 매매가 10억, 보증금 1억1천 월70만원
2) 한남4구역
- 단독3층 대지 42평, 건평 54.8평, 매매가 8억5천, 보증금 1천5백-130만원
3) 한남5구역
- 대지41평, 전세 2억, 매매가 12억3천
- 대지 9평, 건평 6.4평, 매매가 6억1천, 전세 4500
4) 한남2구역
- 대지 49평, 건평 62평, 매매가 10억2천