양도세 거주요건 없앤 7개 지역..상황이 어떻길래?

외환위기 이후 집값 급등..글로벌 금융위기에는 가장 타격 받아

[아시아경제 조민서 기자]이번 '5.1 거래활성화대책'으로 다음 달부터 거주 요건없이 양도세 비과세 혜택을 누리게 된 지역은 서울, 과천 그리고 5대신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 등이다. 이들 지역은 한때는 집값 폭등의 근원지로 여겨졌지만 부동산 시장의 불황이 장기화되면서 가장 타격을 많이 받은 지역이 됐다.

양도소득세는 주택 보유기간에 따라 양도소득세율을 차등부과하고 있는데 3년 이상보유하면 비과세한다. 그러나 2004년 서울과 과천 및 5대신도시 거주자에게는 2년간 거주의무를 추가했다. 집값폭등과 투기수요를 막기 위해서다.

1998년 외환위기 이후 은행들이 주택담보대출 비중을 크게 늘리면서 중산층·서민들까지 부동산 투자 바람이 불었다. 집값 폭등은 정부가 양도세 비과세 거주의무 추과라는 규제를 한 이후에도 한동안 계속됐다.

부동산1번지에 따르면 2005년 전국 매매가 연간변동률은 3.29%인 반면 서울과 신도시 등은 거의 두자리 수의 상승률을 보였다. 서울이 7.4% 올랐고 신도시 전체로는 14.07% 올랐다. 특히 산본과 중동이 각각 21.61%, 18.24% 급등했다.

2006년에는 전국이 6.08% 오른 가운데 서울이 20.31%, 분당 18.81%, 산본 33.99%, 일산 26.26%, 평촌 32.43% 등으로 올라 아파트 가격이 하늘을 찔렀다.

조민이 부동산1번지 팀장은 "2000년대 중반까지 부동산 시장이 활황일 때는 정부에서 어떤 규제안을 내놓더라도 매수세가 있었다"라며 "향후 집값 상승에 대한 기대감으로 서울, 신도시 등을 중심으로 금융위기 전까지는 지속적으로 가격이 올랐다"라고 말했다.

그러다 2008년 글로벌 금융위기가 발생한 이후 지금까지 부동산 경기가 장기적인 침체에 빠지면서 호황기에 많이 오른 지역을 중심으로 아파트 가격이 줄곧 내리막길을 걷고 있는 상태다.

특히 2008년 전국 평균 매매가가 0.37% 오른 가운데 분당과 평촌, 과천 등은 각각 7.29%, 6.20%, 10.00%씩 빠졌다. 지난해에도 전국이 0.27% 상승했지만 산본 4.08%, 일산 3.07% 등 신도시 전체가 2.83% 내렸다.

이러는 동안 부산 해운대, 경기도 판교신도시 등의 집값이 급등하면서 형평성 문제도 제기됐다. 특히 입주 2년차가 지난 판교신도시는 3.3㎡당 가격이 최근 2년 동안 급등해 서울보다 가격이 높아졌음에도 2년 거주 요건을 채우지 않고도 3년 보유만 하면 '양도소득세 비과세 혜택'을 받을 수 있었다.

국토해양부 관계자는 "최근 판교 등 일부 지역은 집값이 계속 올랐지만 1주택자 양도세 비과세 대상에서 빠져 있는 반면 기존 5대 신도시에서 산본이나 중동 등은 집값 하락에도 불구하고 계속 거주요건 포함 대상이 돼 형평성 문제가 제기됐다. 거래도 끊겼다"라고 말했다.

실제로 판교신도시의 판교원마을 11단지의 경우 126㎡의 경우 매매가는 8억5000만~10억원대다. 분당의 같은 평형대 아파트의 매매가는 평균 6~8억원대로 판교보다 낮은 가격이지만 양도세 거주요건 적용을 받고 있다.