[김인만의 부동산돋보기]3.22대책 최대수혜자는 '강남'

"DTI부활, 매수심리 위축시키고, 거래감소를 불러올 것"

김인만 Good Members 대표

금융시장안정과 거래활성화 두 마리 토끼를 잡기 위한 3.22 대책이 나왔다. 금융시장 안정을 위하여 총부채상환비율(DTI)을 부활시키고, 거래를 활성화시키기 위해 취득세 추가감면과 분양가상한제 폐지, DTI 비율확대를 했다.

DTI부활, 취득세 추가감면, 분양가상한제 폐지의 의미와 영향에 대해 살펴보도록 하자.

DTI부활은 급증하는 가계부채 문제를 해결하기 위해 부활시킬 수밖에 없었지만 큰 효과를 보기는 어렵다.

DTI는 소득에 따라 대출한도를 제한하는 대출규제 정책인데 부동산시장이 과열되었을 때는 냉각을 시키는 큰 효과가 있고 실제로 2008년 금융위기를 잘 넘긴 효자 정책이 바로 DTI다.

하지만 식어있는 부동산시장 상황에서 아무리 대출을 해주더라도 집을 살 수요자들은 없기 때문에 금융시장 안정효과를 볼 수는 없다. 오히려 DTI를 경험한 학습효과 때문에 DTI부활이 매수심리를 위축시키고 일시적인 급격한 거래감소를 불러올 것이다.

이런 거래감소의 부작용을 최소화하기 위해 실수요자에 대해 DTI비율을 최대 15%까지 확대해 실질적인 DTI완화를 시켜주었지만 주택을 구입해서 오른다는 확신이 없는 상황에서 효과를 발휘하기는 어렵다.

결국 DTI부활은 금융시장안정의 의지를 보여주기 위한 상징적인 조치일 뿐이다.

DTI가 투자심리에 영향을 줄 수밖에 없고, 금리인상, 물가상승, 중동사태, 유가상승, 일본지진 등 대내외적인 악재와 맞물리면서 거래량이 급감하고 있기 때문에, 정부는 취득세 추가감면과 분양가상한제 폐지라는 거래활성화 대책을 추가로 내놓았지만 당장 거래활성화에는 큰 영향을 주지 못할 것이다.

수억 원의 집을 사면서 취득비용과 금융이자를 뛰어넘는 수익확보에 확신이 없는데 취득세 1% 낮아졌다고 쉽게 거래시장에 뛰어들 수요자들은 없기 때문이다.

분양가상한제가 폐지되더라도 분양가가 급격하게 상승하지는 않는다. 이미 분양가 자체가 소득대비 높은 수준이고, 분양시장이 위축된 상황에서 고분양가는 미분양이라는 후 폭풍으로 돌아오기 때문에 무턱대고 분양가를 올릴 건설회사는 없다.

고분양가라도 사기만 하면 돈을 버는 부동산 불패신화가 이미 깨졌다. 때문에 투자수익이 확보되지 않는 고분양가 단지는 수요자들이 철저히 외면을 당할 것이기에 분양가 상승을 당장 걱정할 필요는 없다.

오히려 분양가상한제 폐지는 분양권 전매제한과 재당첨금지 폐지의 의미가 더 크다고 볼 수 있다.

하지만 분양권 전매제한이 풀리더라도 분양권을 구입할 매수자가 나오지 않고, 재당첨금지가 없어지더라도 청약자가 나오지 않기 때문에 당장 거래활성화에 영향을 주기는 어렵다.

취득세 추가감면, 분양가상한제 폐지가 효과를 보려면 적어도 지금 사면 손해보지 않고 수익확보가 가능하다는 심리적 자신감을 회복해야 한다.

하지만 서울시 재건축 허용연한 축소무산, 금리인상 등 정책적인 요인과 중동사태에 따른 유가상승, 물가상승, 일본지진으로 경제 불확실성이 커졌기 때문에 단기적으로는 투자심리 위축에 따른 거래량 감소는 피하기 어려워 보인다.

이런 거래침체는 분양시장 위축, 분양물량 감소, 입주물량 감소로 이어져서 단기적으로는 건설사위기와 경제회복에 치명적 영향을 줄 수 있다. 이 때문에 추가 거래활성화 대책이 나올 수밖에 없었던 것이다.

또 중장기적으로는 주택공급 감소와 전세가 상승이 지속되기 때문에, 이런 분위기에 나올 수 밖에 없는 급매물을 잡으면 향후 부동산시장 회복시 시세차익이 가능하고 취득세 추가감면 혜택까지 덤으로 가능하기 때문에 매수를 생각한 투자자에게는 기회가 될 수 있다.

이번 3.22 대책의 최대 수혜자는 자금여력이 있는 강남 투자자들이다. 강남은 어차피 DTI가 적용이 되고 있었고, 고정금리, 비거치식, 분활상환대출은 DTI비율을 최대 15%포인트까지 확대 적용해 강남3구 DTI비율이 40%에서 55%까지 확대 적용되는 선물을 받았다. 취득세 추가감면이 적용되면서 9억 초과 고가주택의 경우 4%에서 2%로 감면을 해주고, 이런 투자심리 위축에 따른 급매물을 잡을 수 있는 기회까지 받게 된 것이다.

결국 위축된 거래를 늘리기 위해 추가대책이 나와서 거래가 회복이 되면 그 이익은 혜택을 받은 투자자들의 몫이 될 것이다. 반면 빨리 매도해야 할 매도자나 전세입자들은 선의의 피해가 불가피해 보인다.