봄 이사철, 전세·반전세 계약시 이것만은 꼭!!

계약시 확정일자 받는 것이 가장 확실한 안전책

[아시아경제 조민서 기자]# 오는 4월 결혼을 앞두고 있는 예비신랑 K씨는 신혼집으로 길음동 일대에 마음에 드는 89㎡ 소형아파트를 발견했다. 전세난에 어렵게 찾은 집이지만 집주인은 보증금을 낮추더라도 월세를 요구해 사실상 '반전세'로 계약을 할 상황이다. 생애 첫 주택 계약을 앞두고 있는 K씨, 행복한 보금자리를 얻기 위해 K씨가 유념해야 할 사항은 무엇일까.

최근 전세난이 심화되면서 반전세, 월세 등이 성행하고 있다. 봄철을 맞아 이사를 준비하는 세입자들이 유의해야할 사항도 그만큼 많아졌다.

반전세(보증부 월세)는 말 그대로 전세보증금의 일부를 월세로 내는 방식이다. 2년간의 전세기한이 만료돼 새 집을 찾거나 재계약을 원하는 세입자들이 오른 전셋값을 감당하지 못해 일부를 월세로 돌리는 형식이다.

국토해양부에 따르면 최근 4개월간 거래된 아파트 임대물량의 약 20%가 반전세 등 월세 물량으로 조사됐다. 전문가들은 최근 늘고 있는 반전세는 신종계약이기 때문에 계약서를 꼼꼼히 검토하고, 계약 전 '특약'을 설정해 구체적인 내용을 적어두는 것이 중요하다고 조언한다.

반전세 역시 전세와 마찬가지로 확정일자를 받아놓는 것이 필수다. 확정일자란 주택임대차 계약서에 공신력 있는 기관의 확인 도장을 받은 날짜를 기록하는 것이다. 주로 해당 거주지 주민센터에서 손쉽게 받을 수 있다.

확정일자는 해당되는 날 실제로 계약이 있었다는 증거가 되면 집이 경매로 넘어갔을 경우 보상순위를 정하는 기준이 된다. 재계약하면서 보증금이 올랐다면 늘어난 금액에 대해서만 확정일자를 받으면 된다.

학생, 직장인들이 오피스텔 등 준주거주택의 전세, 반전세를 구할 경우는 '전세권 설정등기'를 하는 게 좋다. 오피스텔은 세입자가 전입신고를 하면 주택으로 간주되므로 주인이 전입신고를 꺼리는 편이다. 전입신고를 못하면 확정일자를 받지 못하게 됨에 따라 집주인과 협의해 전세권 설정등기를 해야 한다. 이럴 경우 따로 전입신고는 하지 않아도 된다.

또 최근의 전세난을 틈타 보증금을 가로채는 전세금 '먹튀' 사기 사건도 잇따르고 있어 각별한 주의가 필요하다. 세입자의 경우 시세보다 조건이 좋은 전세 물건을 보더라도 계약을 서두르지 말고 여러 사항을 점검해야 한다.

중개업자 등 거래대상의 신분 확인을 필수적이다. 중개업자의 등록여부 또한 해당 시·군·구청을 통해 확인해야 한다. 대여받은 공인중개사 자격증으로 중개업소를 차리고 여러 세입자와 중복 전세계약을 체결하고 '먹튀'를 한 사례도 있다. 대리인과 계약을 맺을 땐 소유자에게 위임 여부, 계약 조건 등을 직접 물어보고 위임장 위·변조 여부도 살펴야 한다.

등기부상 권리관계도 확인해야 한다. 등기부를 발급받아 보면 소유권자과 저당금액 등을 알 수 있다. 일반적으로 저당금액이 세 들어갈 집의 20~30%선이면 안전하다. 등기부에 모르는 기재내용이 있다면 중개업자나 법무사에 반드시 문의해 법적분쟁을 사전에 예방하도록 한다.

조민서 기자 summer@