[2010부동산시장결산]⑧토지-주택시장과 '공동운명체'..전강후약 뚜렷

[아시아경제 정선은 기자]올해 토지시장은 주택시장 침체의 영향을 받아 하반기로 갈수록 불황의 골이 깊었다. 전국 평균 지가는 2분기까지 오름세가 지속되다가 상승폭이 줄면서 7월을 기점으로 하락세로 전환됐다.

개발사업의 영향을 받은 인천·경기·대구가 땅값 상승을 이끌었다. 서울은 떨어지진 않았지만 올해 다른 시·도별 대비 최저 상승폭을 기록했다. 강남구는 10월 누적 지가변동률에서 마이너스를 나타냈다. 연초 높은 지가상승을 보였던 주거·상업지역은 3분기를 기점으로 하락세가 두드러졌다.

토지거래량도 하반기 이후 감소세가 이어져 땅값 하락에 영향을 미쳤다. 10월 토지거래량은 최근 5년간 동월 평균거래량보다 15.6% 낮은 18만1236필지를 기록했다.

다만 11월 들어 전국 땅값이 전월 대비 0.03% 올라 반전됐다. 지역별로는 수도권이 평균 0.01% 상승한 가운데 서울과 경기가 각각 0.02%와 0.01% 오른 반면 인천은 0.03% 떨어졌다.

토지거래허가구역 일부 해제 등이 내년 부동산 시장에 미칠 파장에도 이목이 집중된다.

◇ 하반기 들어 토지가격·거래량 모두 ↓

(출처: 국토해양부 온나라부동산정보 종합포털)

= 올해 전국 땅값은 오름폭이 둔화되다가 하반기에 하락세를 면치 못했다. 국토해양부 통계에 따르면 전국 지가변동률은 지난해 4월 이후 올해 6월까지 상승세였지만 전월대비 1월(0.25%), 2월(0.23%), 3월(0.21%), 4월(0.14%), 5월(0.10%), 6월(0.05%)로 오름폭이 줄었다. 급기야 7월 -0.002%를 기록한 뒤 하락세로 전환돼 8월(-0.01%), 9월(-0.04%), 10월(-0.03%)를 기록했다.

지가 상승폭이 가장 컸던 지역은 개발사업의 영향을 받은 수도권과 경상도였다. 인천은 연초 대비 10월 기준으로 지가변동률이 1.39%를 나타내 전국에서 가장 높았다. 특히 인천 옹진군(3.06%)은 개발 가능지에 대한 투자수요로 증가폭이 컸다. 경기(1.38%), 대구(1.21%), 경북·대전(1.09%)이 뒤를 이었다. 대구는 테크노폴리스 산단, 성서 5단 첨단산단 등 개발사업의 호재로 강세를 보였다. 경상도권은 올해 4대강 사업 및 도로사업 등으로 교통여건이 개선되면서 접근성이 좋아져 지가에 영향을 받았다.

반면 서울은 시·도별 지가변동률에서 0.35%로 가장 적게 올랐다. 주택수요 감소 등 전반적인 부동산 경기 위축과 부동산 PF 부실로 인해 신규 개발사업이 부진했던 결과다. 특히 서울 강남권(-0.11%)은 작년 그린벨트 해제로 상승세를 보였던 것과 대비됐다. 반면 공업용도지역의 강세가 이어진 성동구(1.11%)와 한남재정비촉진기구 등 재개발 사업 호재로 용산구(1.04%)는 상승폭이 상대적으로 컸다.

용도별로는 3분기를 기점으로 주거·상업지역 하락세가 두드러졌다. 2분기까지 주거·상업·공업·녹지지역 모든 용도에서 지가상승을 보였다. 하지만 주택경기 침체가 이어지면서 10월 기준 공업(0.01%)과 녹지(0.02%)만 오르고 주거(-0.06%)와 상업(-0.08%)은 땅값이 떨어졌다. 지목별로는 전(0.03%)과 답(0.05%)의 상승세가 이어졌다.

토지거래도 하반기 들어 크게 줄면서 땅값에 악재가 됐다. 10월 토지거래량(필지수 기준)은 총 18만1236필지로 최근 5년간 10월 평균거래량 21만5000필지보다 15.6% 낮았다. 작년 10월(21만2196필지)과 비교하면 14.6% 감소했다. 특히 서울(44.9%), 인천(42.8%), 경기(22.6%) 등 수도권 거래량이 크게 감소해 하락세를 이끌었다.

◇ 내년 토지시장 전망은?

= 국토해양부는 지난 15일 수도권 토지거래허가구역의 42%인 2153㎢를 해제했다. 이들 지역은 앞으로 시·군·구의 허가없이 토지거래가 가능하다. 하지만 해당지역이 국·공유지거나 중첩규제지역인 경우가 많아 규제완화 효과가 작다는 주민들의 민원이 많다. 이두희 국토부 토지정책과 사무관은 "허가구역으로 놔둬도 거래가 일어나지 않는 지역을 중간에 합리적으로 조정할 필요가 있었다"며 "올해 5월 토지거래허가구역 지정이 있었던 만큼 재지정과 해제는 내년 5월쯤이 될 것"이라고 설명했다.

이에 따라 낮아진 진입장벽만으로 내년 토지시장이 살아날 것으로 단정짓기는 어렵다는 평가가 나온다. 하반기 들어 공공택지 판매가 다소 늘기도 했지만 투자심리가 위축돼 조정국면을 맞을 것이라는 분석이다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 "수익형 부동산 열풍으로 수익이 안 나는 토지를 팔고 도시형 생활주택이나 오피스텔로 갈아탄 수요가 많다"며 "토지거래구역 해제도 매수가 많이 늘기 보다는 기존 매물이 정리될 가능성이 크다"라고 전망했다.

한편 10월 들어 토지거래량이 다소 늘어난 데다 토지는 국지적인 영향을 많이 받으므로 개별지역의 개발사업 호재나 경기회복에 대한 기대가 늘어나면 부동산 시장과 함께 영향을 받게 될 것도 간과할 수 없다는 지적이다.