[2010부동산시장결산①]호재마저 삼켜버린 '침체'

주택매매시장, 수도권 물량 폭탄이 주범

[아시아경제 이은정 기자] 하우스푸어(집을 보유한 가난한 사람)와 전세난민의 속출. 2010년 부동산 시장을 한마디로 요약한 말이다. 부동산 매매시장은 어두운 터널 속에서 갇혀 있었다. 거래가 이뤄지지 않으면서 집값이 약세를 보였다. 반면 전세시장은 폭등했다. 재계약을 앞둔 곳 중에서 수천만원씩 전세금이 오른 곳이 부지기수였다.

일반 아파트 매매시장의 침체는 분양시장으로 그대로 이어졌다. 수도권과 지방에서 청약률 '제로(0)'를 기록한 단지가 속출했다.

이에 반해 그동안 부동산 경기를 주도했던 아파트가 침체에 빠지자 틈새상품으로 여겨졌던 오피스텔 도시형생활주택 단지내상가 등 일부 수익형상품이 주도주로 부각했다. 특히 오피스텔 분양 열기가 대단했다. 지난 10월 분양된 서울 강남역 인근의 '강남역 아이파크'와 '강남역 서희 스타힐스' 오피스텔은 각각 36.7 대 1 및 5.32대 1의 경쟁률을 보이기도 했다. 경매시장 역시 크고 작은 움직임이 많았던 한 해였다. 각 부동산 상품별 '2010년 결산' 기획을 통해 올 한 해 부동산시장을 되짚어 본다. <편집자주>

올해 주택 매매시장은 침체는 어느때 보다도 깊었다. 지난 2008년 하반기 세계 금융위기 후 집값 폭락사태의 장기화로 거래가 뚝 끊기면서 집값 폭락론이 대두될 정도였다.

부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 매맷값은 전년보다 -1.4% 떨어졌다. 지역별로는 서울이 -2.68% 변동률을 보였고 수도권과 신도시도 각각 -4.6%, -3.76%의 변동률을 기록했다.

◆수도권 입주쏠림..호재도 안 먹혀

특히 서울 수도권은 지난해 한 해 동안 가격을 선도했던 강남권 재건축 아파트 가격이 약세를 보이면서 하락세를 면치 못했다. 상반기에 대치동 은마아파트 및 잠실 주공5단지의 안전진단통과, 개포지구 종합계획 발표 등 굵직한 호재가 발표됐지만 분위기를 바꾸기에는 역부족이었다.

올해 서울 수도권 지역에 입주 물량이 몰렸다는 점도 장기 침체의 원인이 됐다. 11월 말 기준 올해 전국 입주물량(예정물량 포함)은 총 29만5863가구에 달한다. 이는 지난해보다 1만2000여가구가 늘어난 것이다.

특히 올해 입주물량은 ▲경기 11만3126가구 ▲서울 3만6488가구 ▲인천 1만9189가구 등으로 수도권에 집중된 것이 특징이었다. 입주물량의 집중화는 자연스레 이들 지역 집값 하락을 부추겼다. 서울은 2~3분기 은평ㆍ미아ㆍ길음뉴타운 입주가 대거 진행되면서 매맷값이 내렸고 경기도에선 고양 식사지구, 파주 운정신도시, 남양주 진접지구, 용인 성복ㆍ신봉지구 등 입주가 대거 몰린 특정 지역이 약세를 보였다. 인천 역시 송도신도시, 검단지구, 청라신도시 등 입주가 몰린 택지지구의 약세가 두드러졌다.

이처럼 끝을 모르고 하향조정 되던 수도권 매매시장은 10월 들어 하락세가 둔화되기 시작했다. 8ㆍ29 거래활성화 대책과 집값 바닥 인식, 전셋값 강세 등이 어우러지면서 하락세가 주춤해 진 것으로 풀이된다.

이 같은 분위기는 통계에서도 고스란히 나타났다. 국토해양부에 따르면 지난 10월 한 달간 신고된 전국 아파트 거래건수는 4만1342건으로 지난 4월 이래 6개월 만에 최대치를 기록했다. 전달(3만3685건)보다는 무려 22.7% 늘어났다.

◆수도권과는 다른 지방..이유있는 회복세

수도권 지역 부동산 매매시장이 몸살을 앓은 것과는 반대로 일부 부산 경남 등 지방에선 온기가 감돌았다.

지방 중 매매가 상승률이 가장 높은 곳은 경남(9.85%)이었고 다음으로 ▲부산(9.22%) ▲전북(9.07%) ▲대전(5.7%) ▲전남(4.28%) 순이었다.

부산 등 일부 지방에서 수도권과는 다른 회복 분위기가 감지된 것은 최근 2년 동안 수요보다 공급이 절대적으로 부족한 영향이 컸다. 내외주건 조사에 따르면 최근 3년간 부산ㆍ대구ㆍ광주의 새 아파트 분양물량이 2006년보다 70% 정도 감소했다. 미분양 적체가 심해지면서 건설사들이 새 아파트 분양을 포기하거나 늦췄기 때문이다.

◆침체장에 부동산 공식도 바뀌었다

올해 매매시장의 또 다른 특징은 기존 주택시장의 공식들이 깨졌다는 데 있다. 글로벌 금융위기 이후 이어진 저금리 기조에도 집값이 하락했다는 점에서 '저금리기조=집값급등'의 공식이 깨졌고 부동산 불패 신화의 위력도 흔들렸다.

연말부터 서서히 걷히기 시작한 부동산 시장 냉기도 기존 공식과는 달랐다. 통상 부동산 시장은 서울 강남3구 재건축 아파트→강남3구 일반아파트→버블세븐 아파트→수도권→지방 순으로 회복된다. 하지만 올해는 거꾸로 지방부터 시작됐다. 부산지역을 중심으로 집값 회복 움직임이 나타나기 시작했고 강남3구의 집값 회복도 2~4년차 새아파트에서 시작됐다.

부동산 전문가들은 실수요자 중심으로 시장이 회복되면서 기존 매매시장 패러다임에 변화가 왔다고 진단한다.

박합수 국민은행 부동산 팀장은 "실수요자 중심으로 개편되면서 전통적인 투자공식이 흔들리는 것"이라며 "실수요자만으로 부동산 시장 전체가 회복되기에는 역부족이지만 실수요자의 심리가 회복조짐을 보이고 있다는 점 자체가 긍정적"이라고 말했다.