상가 파격할인의 조건..未분양도 다시보니 '美분양'

서울 및 수도권 부동산 시장 판도가 송두리째 바뀔 태세다. 수 년간 고공행진을 이어 온 주택 가격 거품이 빠지면서 투자자금이 임대 형태의 수익형 부동산으로 이동하고 있다. 전문가들은 아파트 가격이 줄곧 내림세를 보이고 있고 정기예금 금리가 역대 최저 수준까지 떨어진 만큼 수익형 부동산로의 자금 쏠림이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 이 가운데 목 좋은 상가와 교통 등 접근성이 뛰어난 오피스텔은 부동산 침체를 비웃기라도 하듯 몸값이 오르고 있다. 부동산 시장 새 활력소로 떠오르고 있는 '2대 모멘텀'의 현재를 통해 미래가치를 조명해봤다.

[아시아경제 김은별 기자]#서울 강남에 거주하는 김 모(53)씨는 최근 보유중인 아파트 3채 중 1채를 팔았다. 김씨는 이번에 마련한 목돈을 미분양 할인상가에 투자할 계획이다. 그는 "요즘 뜬다는 '수익형 부동산'에 투자하고 싶어도 기존에 가진 아파트가 팔리지 않아 애만 태우고 있었다"며 "최근 운 좋게 한 채가 팔려 드디어 싸고 좋은 상가에 투자할 수 있게 됐다"고 만족감을 표시했다.

#경기도 분당의 한 부동산 정보업체에는 최근 들어 'OO지역의 미분양 상가 투자 전망은 어떻냐'라는 전화가 부쩍 많이 걸려온다. 정보업체 관계자는 "주식시장 참여자들도 거래량이 동반되는 반등을 바닥 탈출의 신호로 보고 그 때를 투자 적기로 본다"며 "올해 얼어붙은 부동산시장에서도 최근 상가를 중심으로 거래가 살아나는 지금을 최적의 매수타이밍으로 판단하는 투자자들이 늘어나는 추세"라고 전했다.

미분양된 상가 소진율이 늘어나며 상가시장에 모처럼 훈풍이 불고 있다. 최근 아파트 시장이 침체된 탓에 안정적인 임대수익률을 확보할 수 있는 수익형 부동산, 그중에서도 상가가 새 투자처로 떠오르고 있는 것이다. 특히 최근 들어 급매물이 소진되는 등 부동산 시장이 바닥을 쳤다는 분석도 조심스럽게 나오고 있어 간접적인 투자심리도 개선되고 있는 모습이다.

◆LH 미분양 상가 소진율 'UP'=최근 들어 소진율이 눈에 띄게 높아진 곳은 LH(한국토지주택공사)의 미분양 상가다. LH의 파격적인 미분양상가 할인 공급이 수도권을 비롯해 비수도권까지 확산됐고, 가격 저항선을 없애자 상가 투자자들의 관심도 높아졌기 때문이다.

1일 상가정보업체 상가정보연구소에 따르면 지난 5월과 6월 수도권 할인 상가 입찰에서는 전체 분양물량 중 각각 59%, 60%가 소진됐고 8월중에는 총 48호 공급 상가 중 약 44%가 팔려나갔다.

LH의 지방 미분양상가도 이런 할인조건에 힘입어 속속 팔려나갔다. 충청권에서는 지난 7월 미분양 할인 상가 38호 중 약 30%가 낙찰됐으며 지난 9월 28~30일 창원방송과 양산대석, 양산금산등지에서 진행된 할인 미분양 상가 입찰에서는 총 36호 중 64%인 23호가 주인을 찾았다.

특히 창원반송 2단지 상가 13호는 지난 2006년 10월 아파트 입주가 시작된 이후 4년 만에 잔여 점포 모두가 분양되는 기염을 토했다. 지난달 4~5일 진행된 충북 영동가마실과 괴산동부 등 2개 단지에서의 미분양 상가 3호도 재입찰 없이 1차 입찰서 모두 주인을 찾았다. 충북과 경남서 진행된 금번 미분양 상가의 할인 폭은 최대 50~60% 선이었다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "지난해에는 송도와 판교 지역, 올해는 광교 지역이 상가시장을 이끄는 리딩(Leading)지역 역할을 한 데 비해 리딩지역 자리가 공백상태인 지금은 도화선이 될 만한 호재가 부족하다"면서도 "긍정적인 부분은 최근 들어 상가시장에서 미분양된 상가들을 30~50% 할인해 파는 물건들이 꾸준히 소진되는 트렌드를 보여주고 있다는 것"이라고 말했다.

이어 "특히 LH의 할인상가 같은 경우는 투자금액이 1억원대 이하인 경우도 많아 투자자 못지않게 실수요자들의 접근도 수월해져 상가 소진율이 덩달아 높아진 것으로 분석된다"고 덧붙였다. 실수요자들의 경우 직접 투자하게 되면 보증금과 권리금 등의 걱정을 덜 수 있게 된다.

◆'파격 조건' 민간 단지 내 상가도 기회=상가시장 불황이 이어지면서 파격적인 조건을 내건 민간 단지 내의 상가들도 투자자들의 이목을 붙잡고 있다. 최근 부동산 경기가 나빠지면서 ▲임대수익률을 보장해주는 상가 ▲전세상가 ▲임차기간 상가 임대료 선납상가 ▲인테리어 비용 지원 상가 등 미분양을 털어내기 위한 고육지책으로 시작된 이벤트들이 투자자들에게 통하기 시작한 것이다.

임차인을 위해 인테리어 비용을 납입 보증금에서 50~60%까지 면적에 따라 일부 지원한 서울 충무로4가의 '남산센트럴자이' 분양현장의 경우 하루에도 20건 이상의 전화가 걸려온다.

GS건설 관계자는 "사안에 따라 인테리어비용의 지원율은 조금씩 다르긴 했지만 올 여름부터 인테리어 비용을 지원하자 투자자들의 관심이 높아졌다"고 분위기를 전했다.

서대문구에 위치한 동부센트레빌 내 상가 또한 긍정적인 반응을 얻고 있다. 이 상가는 평당 2400만원대(1층 기준)로 2주 전 분양을 시작해 현재 70%대 정도 분양이 소진된 상태다. 동부건설 관계자는 "하루에 많게는 30통 정도의 전화를 받고, 이중 3분의 1 정도는 직접 물건을 보러 오신다"며 "상가 경기가 안 좋아지면서 애초에 분양가를 낮게 잡았던 것이 높은 분양률의 비결"이라고 설명했다.

이 외의 지역에도 할인율이 높아진 상가들에 투자자들의 문의가 많아지고 있다. 박대원 소장은 "서울 수색지역 자이 상가, 1층을 1000만원대에 분양한 경기 동탄 에이스타운 상가 등의 주목을 많이 받는다"고 말했다.

이러한 현상에 대한 전문가들의 평가도 긍정적이다.

권강수 한국창업부동산정보원 대표는 "상가 시장의 변화는 지난 수년간의 긴 침체기간을 겪으면서 거품이 어느 정도 사라지는 것으로 볼 수 있다"며 "투자자들 입장에서는 좋은 기회가 될 수도 있다"고 내다봤다.

선종필 상가뉴스레이다 대표도 "앞으로도 당분간 LH 및 민간 단지 내 상가에 대한 투자수요는 꾸준히 이어질 것"이라고 기대감을 나타냈다.

◆미분양 상가투자, 이것만은 주의=미분양 상가투자는 투자자들에게는 싼 값으로 좋은 물건을 살 수 있는 절호의 기회다. 하지만 '싼 게 비지떡'이라는 속담이 통하지 않도록 하려면 계약 전 철저한 분석은 필수다.

가장 먼저 파악해야 할 부분은 미분양의 원인분석이다. 해당 상가가 미분양 된 이유가 입지가 안 좋아서인지, 접근성이 나빠서인지, 가격이 인근 지역대비 비싼 것인지 등을 정확히 확인해야 하는 것. 여러 가지 조건을 충족하고 있음에도 불구하고 부동산 경기 탓에 할인된 가격으로 팔리고 있다면 투자해도 좋다.

주변지역 매물과의 비교도 필요하다. 50% 이상 할인이 됐다고는 하나 주변 지역 상가에 비해 경쟁력이 없는 가격이라면 큰 혜택을 볼 수 없기 때문이다. 이와 함께 임대 보증금과 월세수익도 점검해야 할 요소다.

해당 상권의 발전 가능성 또한 놓쳐서는 안 될 부분이다. 투자하고자 하는 상가의 상권이 앞으로 발전 가능성이 높은 신규 상권인지, 아파트 단지의 입주 비율은 얼마나 되는지, 유동인구는 많은지, 입점이 가능한 업종들의 예상 시나리오 등을 파악해 봐야 한다는 것이다. 이는 꼭 미분양상가에만 해당되는 점검요인은 아니지만, 할인율이 높다는 것만으로 소홀히 투자할 가능성이 높은 미분양상가 투자자들이 명심해야 할 부분이다.

모든 부동산이 그렇듯 투자수익률도 꼼꼼히 따져봐야한다. 단순 투자금액 대비 임대료가 괜찮다고 해서 성공적인 투자가 되는 것이 아니기 때문이다. 취득 등록세, 재산 종부세, 양도소득세 등 각종 세금과 거래 수수료, 내부수리 및 리모델링, 공실 등에 따른 비용 문제도 고려해서 수익률을 산출해야 한다. 보이지 않는 비용 요소도 챙겨야한다. 상권 변경, 세입자와의 관계 등은 특히 노년기 재테크 수단으로 삼은 투자자들이 주의해야할 요소다.

김은별 기자 silverstar@