서민들 외면..위기의 역모기지론

시중은행들의 역모기지론 판매가 활성화되지 못하는 반면 주택금융공사의 주택연금은 활황을 맞고 있다. 이는 공사의 주택연금과 시장은행의 역모기지는 확연히 다른 특성을 갖고 있기 때문이다.

24일 금융계에 따르면 공사에서 판매하고 있는 주택연금의 가입자는 지속적으로 늘고있지만 시중은행들의 역모기지론은 실적 부진으로 인해 판매가 중단될 위기에 처했다.

이러한 이유는 시중은행들의 역모기지는 일종의 '변형된 주택담보대출'에 불과해 종신거주와 종신지금을 보장하지 못하기 때문. 즉 대출기간(5년∼30)이 만료되면 이용자는 그동안 받아 왔던 대출원리금을 전액 일시 상황해야 하고, 만약 상환하지 못하면 주택을 경매당할 위험이 존재한다.

특히 저당권 설정을 위한 등록세ㆍ교육세ㆍ농특세 및 국민주택채권 매입비용 등 설정등기에 소요되는 비용에 대한 세제경감 혜택이 인정되지 않아 추가적인 비용 부담이 있다.

또한 주택가격 변동위험, 장수위험, 금리변동 위험 등에 따르는 리스크를 합리적으로 분산하거나 완화할 수 있는 장치가 없어 종신형 대출상품을 설계하기가 사실상 곤란함에 따라 시장이 활성화되지 못하고 있는 것으로 분석된다.

반면 공사의 주택연금은 자기집에서 평생 동안 살면서 월지급급을 연금방식으로 평생 지급받을 수 있는 점에서 차이가 크다. 또한 공사의 주택연금을 이용할 경우 매달 받을 수 있는 대출금이 일반 은행보다 많다는 장점도 있다.

예를 들면 공사 주택연금은 만 60세이고 시가 3억원의 주택을 소유한 경우 평생 동안 매월 약 71만원의 금액을 수령할 수 있으나 시중은행의 역모기지는 이보다 적은 수준에서 결정되고 있는 상태다.

공사 한 관계자는 "은행과 달리 주택연금은 등록세(설정액의 0.2%), 교육세(등록세액의 20%), 농특세(등록세액의 20%) 면제 등 대출이자비용 소득공제, 주택가격 3억원 이하와 연간소득 1200만원 이하 주택에 대해 재산세의 25%를 감면해주는 장점이 있다"며 "앞으로도 수요자의 다양한 요구에 부합할 수 있는 지속적인 주택연금 상품 개발을 통해 정부 정책 수행기관으로서의 역할을 충실히 할 것"이라고 말했다.

한편 주택연금이란 금융기관 등이 고령자 소유의 주택을 담보로 제공받고 고령자에게 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지금하는 대출금을 말한다. 즉 집은 있으나 소득이 부조한 고령자에게 생활안정과 주거안정을 평생동안 보장하는 상품이다.

이광호 기자 kwang@asiae.co.kr