강남3구 "집값 바닥쳤다?"..투기지역 해제 물건너가나

강남3구를 비롯한 수도권 아파트 거래량이 1월 증가하고 실거래가가 상승하자 집값 바닥론이 다시 고개를 들고 있다.

1월 전국 아파트 거래량은 1만8074건으로 12월 1만9542건에 비해 줄었으나 강남3구는 1000건으로 전월 244건에 비해 5배 가까이 증가했다. 수도권도 4893건으로 전월(3686건)보다 늘었고, 서울도 1778건으로 전월(818)에 비해 거래량이 두배가 넘는다.

거래량이 늘면서 실거래가도 강남3구는 개포 주공아파트 전용 77㎢가 최고 1억5000만원까지 상승하는 등 상승세를 타고 있다.

전문가들은 이에 따라 집값이 바닥을 치고 상승모드에 돌입했다고 분석하고 있는 가운데 일부에서는 아직까지 환율상승 등 금융불안이 여전해 일시적인 현상이라는 상반된 의견도 제시하고 있다.

◇아파트 실거래가 상승..2월 상승도 예고

강남3구는 1월 아파트 거래량이 1000건을 돌파하면서 실거래가도 일제히 상승했다. 보통 거래가 활발해지면 가격이 상승한다. 이는 1월이 계절적인 비수기인 점을 감안하면 놀라운 결과다.

거래가 활발해지면서 강남3구 아파트실거래가도 1월 일제히 상승했다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용77㎡의 경우 최고 8억8000만원(13층)에 거래, 전월인 12월 가장 높은 실거래가였던 8억1500만원(12층)보다 한달새 6500만원 상승했다.

강남구 개포동 주공1단지 전용 55㎡도 1월 최고 9억원(4층)에 거래돼 전 최고 실거래가 7억5000만원(4층)에 비해 1억5000만원이나 올랐다. 송파구 잠실동 주공5단지 전용 77㎡도 최고가 10억6900만원(12층)으로 전월 9억5000만원(2층)에 비해 1억19000만원 상승했다.

◇강남3구 투기지역 해제 물건너가나

강남3구를 비롯한 수도권 거래량과 실거래가가 상승한 것은 정부가 지난해 12월 부동산 3대 규제완화 계획을 발표하면서 기대감이 시장에 그대로 반영된 결과다.

그러나 이는 국토해양부가 그동안 "강남3구 집값상승은 시세가 아닌 호가로, 비정상적인 모습"이라던 주장을 뒤집은 결과다.

실제로 강남지역 부동산중개업소들은 이 지역 전세가격뿐 아니라 시세가 상승했다고 전하고 있다.

반포동 반포중개소 관계자는 "급매물 위주로 거래가 되면서 전체적인 시세를 끌어올렸다"며 "지난 12월 보다 평균 7만원(3.3㎡당) 오른 2521만원정도"라고 말했다.

이에 따라 정부가 강남3구 부동산 규제를 완화하기는 당분간 힘들 전망이다. 특히 미분양 아파트 양도세 감면 및 면제, 민간주택 분양가 상한제 폐지 등 정부의 부동산 규제완화가 본격화하면서 수도권 전체적으로 아파트 시장이 꿈틀거리고 있다.

◇"강남 집값 바닥..전체 바닥론은 이르다"

전문가들은 이에 따라 강남지역은 바닥을 치고 상승세를 타고 있는 것으로 분석했다. 강북 등 수도권도 미분양 양도세 완화로 가격 상승이 이어질 것으로 예상했다.

다만 지방의 경우 14만 가구에 이르는 미분양을 어떻게 해결할 것이냐과 관건이다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "강남은 수요자들도 더 이상 가격이 떨어지지 않을 것으로 보고 있다"며 "3월 위기설이나 추가 금융위기가 없다면 하락하지는 않을 것"이라고 전망했다.

수도권의 경우도 이번 미분양 세제완화 조치와 민간아파트 분양가상한제 폐지로 신도시 등 급락했던 주택 거래가 늘면서 상승할 것으로 함 실장은 분석했다.

다만 전체적으로 바닥론을 제기하기는 힘들다는 전망이다. 그는 "거래량이 전체적으로 3만건 정도에 이를 때 거래가 정상화된다고 볼 수 있다"며 "바닥론을 제기하기에는 지방의 상황이 너무 좋지 않다"고 말했다.

박상언 유앤알컨설팅 대표도 "강남은 호가뿐 아니라 시세가 상승하고 있다"며 "강남은 바닥을 친 것으로 분석된다"고 말했다. 또 "강북지역의 경우 양도세 완화 조치 실질적 수혜가 아니어서 당분간 숨고르기에 들어가겠지만 가격이 크게 하락하지는 않을 것"으로 내다봤다.

정수영 기자 jsy@asiae.co.kr