[단독] 프로젝트 리츠, 빗장 풀리자마자 '강남' 떴다…'큰손' 코람코 등판[부동산AtoZ]

1호 승인 나흘 만에 민간 대형사 본격 진입
강남역 1조원대 오피스 개발 포함 3건 접수

프로젝트 리츠(REITs) 1호가 승인된 지 나흘 만에, 민간 리츠 시장의 '큰손'인 코람코가 시장에 뛰어들었다. 서울 강남에 1조원대 초대형 오피스 개발사업을 프로젝트 리츠로 추진하면서 민간 자본의 본격적인 시장 유입이 시작됐다. 프로젝트 리츠는 시행 주체의 자기자본비율이 프로젝트파이낸싱(PF)보다 월등히 높아 PF를 대체할 선진국형 사업방식으로 꼽힌다. 코람코의 진입으로 프로젝트 리츠가 정착하게 되면 각종 부동산 개발사업에 건전성이 확보될 것이라는 전망이 나온다.

24일 정부와 업계 등에 따르면 국토교통부는 최근 국내 민간 리츠 시장 점유율 1위 코람코자산신탁과 자회사 코람코자산운용이 신청한 프로젝트 리츠 설립신고서 접수를 완료했다. '강남역L프로젝트' 관련 리츠 2건과 '인천레지던스' 리츠 1건이다. 이들 리츠는 내년 초 승인될 전망이다.

강남역L프로젝트는 서울 서초구 서초동 라이온미싱 부지를 프라임 오피스로 개발하는 사업이다. 대지 5363㎡에 연면적 6만4390㎡(약 1만9500평), 지하 6층~지상 23층 규모로 조성한다. 기준층 전용면적이 469평에 달해 강남권에서도 희소한 대형 플레이트 오피스가 될 전망이다. 2028년 초 착공해 2031년 준공하는 것이 목표다.

코람코자산신탁은 국내 상장 디벨로퍼인 SK디앤디와 공동으로 개발을 추진한다. 이 사업의 총투자비는 1조200억원 수준으로 추산된다. 코람코는 토지 매입 등을 위한 자기자본(에쿼티) 자금 모집도 마무리 지은 것으로 알려졌다.

서울 서초구 ‘서초로 지구단위계획’ 위치도. 라이온미싱 부지(2구역)는 지도 중앙 롯데칠성 부지(3구역) 인근에 접해있다. 서초구 제공

해당 부지는 '서초로 지구단위계획' 내 특별계획구역 2구역으로, 인근 롯데칠성(3구역)·삼성(4구역)·코오롱(5구역) 부지와 함께 강남역 일대 고밀 복합개발이 예정된 노른자위 땅이다. 경부고속도로 지하화와도 맞물려 일대에 변혁이 예상된다.

코람코는 이 사업을 위해 모(母)리츠인 '코람코 가치투자 강남 위탁관리 모 부동산투자회사'와 자(子) 리츠인 '코람코 가치투자 강남 위탁관리 자 부동산투자회사'로 구조를 설계했다. 일반적으로 모 리츠가 투자자 자금을 모으고, 자 리츠가 실제 토지를 매입해 개발·운영하는 방식이다. SK디앤디는 토지 매매계약을 체결했으며 향후 코람코 리츠에 매수인 지위를 넘긴다.

같은 날 접수한 '코람코 인천레지던스 위탁관리 부동산투자회사'는 인천 남동공단 내 임대형 기숙사를 개발하는 사업이다. 레지던스는 단순 분양이 아닌 장기 임대 운영으로 수익을 내는 대표적인 운영형 상품이다.

업계에서는 이 같은 움직임을 두고 "프로젝트 리츠 제도가 본격적인 민간 시장으로 확산하는 신호탄"이라고 평가했다. 국토부가 지난 19일 1호로 승인한 동탄헬스케어·천안역세권 리츠는 시니어 복지, 지자체 참여 등 공공성을 앞세운 사업이었다. 프로젝트 리츠의 물꼬를 트기 위한 사업인 것이다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 배당하는 일종의 '부동산 주식회사'다. 지난달 28일 도입된 프로젝트 리츠는 개발 단계부터 직접 참여해 준공 후 운영까지 할 수 있다. 완공된 건물을 매입해 임대 수익을 올리는 데 그친 기존 리츠와는 다른 상품이다.

특히 프로젝트 리츠는 차입 중심의 기존 PF를 대체할 유력한 모델로 꼽힌다. 프로젝트 리츠는 최소 33%(특별결의 시 약 10%) 이상의 자기자본비율을 갖춰야 한다. 국토부 관계자는 "분양이 아닌 임대 운영까지 고려하는 프로젝트 리츠 특성상 통상 자기자본비율을 20% 안팎으로 가져가는 경우가 많다"고 말했다.

전날 정부는 관계 부처 합동으로 '부동산 PF 제도 개선 방안'을 내놨는데, 향후 PF 사업의 자기자본비율을 20% 수준으로 상향하는 안이 담겼다. 시행사의 자기자본비율(약 3%)이 낮고 보증에 과도하게 의존해 사업 실패 시 금융기관이나 투자자 모두 위험해진다는 점에서 나온 조치다.

그러나 대한주택건설협회와 한국디벨로퍼협회는 같은 날 정부 방안 중 자기자본 평가 방식에 이견을 제기했다. 정부는 시행사의 초기 투입 금액만 자기자본으로 인정한다고 했는데, 인허가 등으로 토지 가치가 올라갈 경우 상승분도 자기자본으로 인정해 줘야 추가 투자자를 유치할 수 있다고 주장했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr