주담대 막아도 소용없다…압구정 신고가 115억, 41세 전액 현금 매수

100억 넘는 아파트, 규제 밖에서 더 올라
현금 부자 중심 시장 분리 뚜렷

정부의 강도 높은 대출 규제에도 불구하고 서울 강남권 초고가 아파트 시장에서는 최고가 거래가 잇따르고 있다. 주택담보대출 한도가 사실상 의미를 잃은 가운데, 수십억 원대 현금 거래가 이어지며 고가 주택 시장의 독립적인 흐름이 뚜렷해지는 모습이다.

압구정 현대아파트 전경.

지난 10월 24일 서울 강남구 압구정동 신현대 아파트 전용면적 183㎡가 115억 원에 거래되며 해당 단지 역대 최고가를 새로 썼다. 이 아파트는 준공된 지 40년이 넘은 노후 단지지만, 재건축 기대감이 반영되며 가격이 단기간에 급등했다. 올해 초 70억 원대를 넘긴 뒤 불과 몇 달 만에 90억 원을 돌파했고, 이번 거래로 110억 원 선까지 뛰어올랐다. 같은 면적이 같은 달 22일 98억원(2층)에 거래된 것과 비교하면 약 이틀 만에 17억원이 뛴 셈이다.

등기부등본상 근저당권이 설정되지 않아 거래 대금 전액이 현금으로 지급된 것으로 파악된다. 매수자는 41세로, 초고가 주택 시장에서 연령대가 점차 낮아지는 흐름도 확인되고 있다.

이 같은 거래는 정부가 고가 주택을 겨냥해 대출 규제를 대폭 강화한 이후에 이뤄졌다는 점에서 주목된다. 현행 규제에 따르면 25억 원을 초과하는 주택은 주택담보대출 한도가 2억 원으로 제한되지만, 100억 원을 웃도는 주택 거래에서는 대출 여부가 사실상 가격 결정에 영향을 미치지 못하는 구조가 형성되고 있다.

실제 초고가 아파트 거래는 최근 수년간 빠르게 늘어나는 추세다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 보면 매매가 100억 원을 넘는 아파트 거래 건수는 2021년 한 자릿수에 그쳤지만, 이후 해마다 증가해 올해는 수십 건에 달하는 것으로 집계됐다.

강남 3구와 용산구는 이미 규제 강도가 높은 지역임에도 불구하고, 오히려 자금 여력이 충분한 수요가 집중되는 양상을 보이고 있다. 서울 전체 아파트 거래량이 대출 규제 이후 급감한 것과 달리, 이들 지역에서는 거래 건수와 가격 모두 견조한 흐름을 유지하고 있다.

특히 재건축 사업이 본격화된 단지에서 최고가 경신 사례가 잇따르고 있다. 압구정 일대 재건축 구역은 대규모 사업 추진이 가시화되면서 미래 가치에 대한 기대가 가격에 선반영되고 있다. 수조 원대 공사비가 투입되는 대형 정비사업이 속도를 내면서, 기존 노후 아파트임에도 불구하고 초고가 거래가 형성되는 구조다.

이 같은 현상은 대출 규제가 시장 전반의 거래를 위축시키는 동시에, 상위 자산가 중심의 고가 주택 시장을 분리시키는 결과로 이어지고 있다는 분석을 낳고 있다. 규제가 강화될수록 레버리지에 의존하는 수요는 시장에서 이탈하는 반면, 현금 동원력이 충분한 계층의 거래 비중은 오히려 높아지는 양극화가 심화되고 있다는 것이다.

서울 상위권 지역의 아파트 가격이 계속해서 최고가를 경신하면서, 고가 주택 시장은 일반 주택 시장과는 다른 궤도로 움직이고 있다. 대출 규제 이후에도 100억 원 이상 거래가 지속되는 현상은 향후 부동산 시장의 이중 구조를 더욱 고착화시킬 가능성이 크다는 지적이 나온다.

김은하 기자 galaxy656574@asiae.co.kr