[논단]서울 집값, 교통인프라에 해법 있다

토지거래허가제와 대출 규제로도 서울 집값이 잡히지 않자 정책당국은 공급 확대 대책을 준비하고 있다. 그러나 공급 확대 또한 서울 집값을 잡기에는 역부족이다. 서울 집값을 안정시킬 수 있는 해법은 무엇일까. 다른 지역과 달리 서울 집값만 오르는 이유를 살펴보면 알 수 있다.

서울 집값만 오르는 가장 큰 원인은 교통인프라가 좋아 서울 주택 수요가 늘어나고 있기 때문이다. 그동안 정부는 주택공급을 늘리기 위해 수도권에 많은 신도시를 만들었지만, 서울로 진입할 수 있는 교통인프라는 확충하지 않았다. 이 때문에 아이러니컬하게도 수도권에 주택공급을 늘리면 늘릴수록 서울 집값은 더욱 오르게 된다. 서울 진입 도로는 그대로인데 신도시 건설로 수도권에서 서울로 출퇴근하는 인구와 차량이 점점 늘면서 교통체증이 더욱 심해져 서울로의 이사 수요가 증가하기 때문이다.

늘어나는 서울 수요에 대응하기 위해 최근 정부도 신도시 대신 서울 주택공급을 늘리는 방안을 추진하고 있다. 재건축이나 재개발을 통해서, 그리고 서울 그린벨트 해제로 서울에서 주택공급을 늘려 집값을 잡으려는 것이다. 이러한 대책은 집값을 일시적으로 안정시키는 효과는 낼 수 있으나 급격히 늘어나는 서울 거주 수요를 공급 물량이 제한된 재건축만으로 해결하기 어렵다는 점에서 근본적인 대책은 되지 못한다. 서울 공급이 늘어날 경우 서울 시내 교통체증이 더 심해져 수도권 신도시에서 직장이 있는 서울로 진입하기는 더욱 어려워지면서 서울 수요가 더 늘어나게 된다. 결국 수도권 신도시나 재건축으로는 서울 집값을 안정시키기가 어렵다고 할 수 있다.

해법은 서울 수요를 분산시키는 데에 있다. 이는 서울 진입 교통인프라 확충을 통해서만 가능하다. 현행 토지거래허가제나 대출 규제, 보유세 인상으로는 늘어나는 서울 주택수요를 줄이지 못하기 때문이다. 선진국과 같이 수도권에 살아도 서울에 사는 것과 같이 교통 문제에 있어 큰 불편이 없도록 만들어 줘야 서울 수요를 분산시킬 수 있다. 교육·유통 등 다른 생활 인프라도 중요하지만, 교통 인프라는 주택수요와 가장 밀접한 연관이 있다. 정책당국은 광역급행철도(GTX)로 서울 진입 교통인프라를 확충하고 있다고 하지만 GTX로는 충분하지 않다. 지상철과 지하철, 도로와 터널 등을 확충해 서울시 경계에서 교량과 터널로 좁아져 생긴 병목현상을 해결해 교통정체를 해소시켜야 한다. 교통인프라를 확충하는 데는 시간이 걸리지만, 정부가 확충 계획만 발표해도 기대심리로 서울 수요 분산 효과가 커질 수 있다. 이를 위해서는 서울시와 경기도의 협력도 중요하다. 선진국은 행정단위를 넓히는 광역도시 방법으로 이를 극복하고 있다.

집값 안정은 현 정부의 가장 중요한 정책과제 중 하나다. 서울 집값이 오르는 경우 시차를 두고 수도권과 지방 집값이 상승하게 되고 집값 양극화는 부의 불평등을 심화시키기 때문이다. 또한 필수재인 주택의 가격상승은 임금인상을 불러와 인플레이션과 산업경쟁력 약화로 저성장을 초래한다. 주택은 교통 인프라와 결합해야 역할을 할 수 있는 결합재의 특성을 가진다. 정책당국은 주택만 공급하고 교통인프라를 확충하지 않는 현행 주택정책을 개선해야 한다. 저성장과 저출산으로 인구가 감소하고 있는 경제 여건을 고려하면 신도시 건설로 주택공급을 늘리기보다는 서울 진입 교통인프라 확충으로 기존의 수도권 주택을 교통인프라를 갖춘 주택으로 변화시킬 필요가 있다. 서울 진입 교통인프라 확충에 주택정책의 초점을 둘 때 서울 주택수요가 분산되면서 서울 집값은 안정될 수 있다.

김정식(연세대 경제학부 명예교수)

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr