"공급책 총망라…정부 의지 돋보이지만 GB 해제 필요성 등 의문"

[8·8 공급대책] 부동산 전문가 의견
그린벨트 해제, 시장 안정 효과 의문
비아파트, 단기공급 효과 낼 수 있어
정비사업 관련 법 개정, 국회가 변수

"정부의 주택 공급 의지를 엿볼 수 있었다."

정부가 지난 8일 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’에 대해 전문가들은 이같이 평가했다. 정부의 정책 방향성을 제시하는데 있어서는 성공적이라는 분석이나, 세부 정책에 대한 효과에 있어서는 각기 다른 의견을 내놨다. 특히 그린벨트(GB·개발제한구역) 해제 부지에서 주택을 공급하는 안에 대해서는 시장 안정 효과에 의문을 제기했다. 정부는 토지 보상 등의 과정에서 시간을 단축할 수 있다는 이유에서 이 같은 안을 내놨지만, 현재 시장을 안정시키는 것과는 거리가 있다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "결국 강남권 그린벨트를 풀게 될 텐데 어느 정도 규모로 공급이 가능한지, 그로 인해 시장 안정 효과를 얻을 수 있는지가 관건"이라며 "경험적으로 쉽지 않을 것으로 생각한다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원도 "서울은 인구 1인당 녹지면적이 24.79㎡로 전국(266.01㎡)의 10%도 안 될 정도로 부족하다"며 "미래세대를 위한 것이라는 취지와는 맞지 않는다. 그보다는 지금까지 계획한 신도시에 집중하는 것이 낫다"고 지적했다.

그린벨트 해제 자체가 정부의 주택 공급 의지를 나타낸다는 견해도 있었다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "민간 참여가 중요하고 정부가 시장을 설득할 필요가 있다"면서도 "민간택지 분양가 상한제가 이른바 '로또분양'을 유발해 의미가 있냐고 하지만 상징성이 있는 것처럼, 그린벨트 해제 또한 정부가 공급 노력을 하고 있다고 보여주는 데서 의미가 있다"고 전했다.

비아파트 공급 정상화를 통한 시장 안정화 방안에 대해서는 추가 공급원 역할을 하게 될 것으로 전망했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "아파트에 비해 공사 기간이 짧아 가시적 단기 공급 효과를 낼 수 있고, 평상시 거래량이 상당한 도심 비아파트 전세 시장에 추가 공급원 역할을 기대할 수 있다"고 진단했다.

김효선 수석연구위원도 "비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 분양전환형 신축 매입임대주택을 확대하겠다는 것은 실현 가능성과 효과 모두 있어 보인다"며 "속도감만 있게 진행된다면 최근 매수세의 주요 원인 중 하나의 임대차 시장 안정화에 기여할 수 있을 것"이라고 평가했다.

반면 이은형 연구위원은 "사회 인식·선호가 확연하게 아파트로 쏠린 상황에서 굳이 '정상화'라는 이름으로 공공이 개입하는 게 맞는지 모르겠다"고 했다. 인위적 개입이 아닌 시장에 맡겨야 하는 사안이라는 판단이다. 이어 "신축 소형주택 구입자에 대한 세제 혜택도 임대사업자 등록과 같은 제약 요인이 있다는 점에서 충분하다고 보긴 어렵다"고 분석했다.

서울 성북구 동선·돈암동 일대 아파트와 다세대,빌라들이 밀집한 주택가 모습 / 사진출처=연합뉴스

여소야대 상황의 국회는 이번 정책의 최대 변수로 꼽혔다. 전날 정부는 정비사업 절차를 간소화해 속도를 높이겠다고 했다. '재건축·재개발 촉진법(특례법)'을 제정하고, 재초환 폐지를 위해 국회를 설득해 나가겠다고 밝혔다.

윤지해 수석연구원은 "앞서 정부가 안전진단 통과 의무 시기를 사업시행인가 전까지로 늦춘다고 했던 것도 총선 이후 여소야대 국면에서 조용한 상황"이라며 "야당도 공급이 필요하다는 데에는 동감하니 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

함영진 랩장도 "다음 달 본격 진행될 관련 법안의 국회 제·개정 속도가 정책 현실화의 변수가 될 것"이라고 짚었다. 사업 단계에 있어 재건축조합 설립을 위한 동의 요건을 완화하고, 일정 규모 이상 사업장에 공사비 갈등 발생 시 조율 전문가 파견을 의무화한 점은 시행·시공사 간 공사비 증액을 놓고 분쟁이 잦아지는 가운데 긍정적인 영향을 줄 것이라고 덧붙였다.

한편, 준공 30년이 넘는 단지의 안전진단 규제를 완화하는 내용의 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 개정안은 21대 국회에서 발의됐다가 폐기됐다. 22대 국회에서 재발의됐지만, 구체적 논의는 아직이다. 재초환도 당정은 폐지 의지가 확고하지만, 야당은 부정적인 태도를 견지하고 있다.