"저출산·고령화에 집값 하락 2040년 변곡점…콤팩트시티 필요"

한미글로벌·한반도미래인구연구원 세미나

저출산·고령화 기조 속에 오는 2040년부터 국내 집값이 하락 전환할 것이란 전망이 나왔다. 특히 한국의 미래를 보여준다는 일본의 경우 2045년까지 도쿄권 전체 집값이 840조원 이상 증발할 것으로 예측돼 한국도 부동산 시장 대응책 마련이 시급하다는 지적이다.

23일 서울 강남구 포스코센터에서 한미글로벌·한반도미래인구연구원 주최로 열린 '인구구조 변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가' 세미나에서 참석자들이 기념촬영을 하고 있다. / 사진제공=한미글로벌

한미글로벌과 한반도미래인구연구원은 23일 서울 강남구 포스코센터 아트홀에서 '인구구조 변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가'라는 주제로 세미나를 개최했다. 한국과 일본의 부동산 시장을 비교 분석하고 인구구조 변화에 효과적으로 대응하는 방안을 모색하기 위해 마련됐다.

이날 주제 발표자로 나선 이용만 한성대 부동산학과 교수는 "인구 자연 감소 추세에도 1인 가구 증가로 국내 가구 수는 2039년 정점(2387만가구)을 찍을 것"이라며 "다만 2040년께 총주택수요량도 정점에 도달해 이후 주택가격은 하락 추세가 예상된다"고 말했다.

그러면서 "총주택수요량 정점 시기가 지역별로 달라 수도권의 경우 주택가격 하락 시기가 다소 늦어지겠지만, 지방은 하락세가 더 일찍 나타날 가능성이 크다"고 덧붙였다. 또 2040년 이후부터 빈집이 급증할 것으로 내다봤다. 2050년에는 전체 재고의 13%가 빈집이 될 가능성이 있다고 진단했다.

이 교수는 주택 수요 하락 국면에 주택 유동화가 필요하다고 강조했다. 고령층 가구가 작은 평수로 집을 옮기는 '주택 다운사이징'을 유도하는 세제 혜택으로 세대 간, 가구원 수 간 주택의 '미스 매칭'을 해결할 수 있다고 판단했다. 그 차액을 연금으로 전환하면 안정적인 노후 소득도 확보할 수 있다고 부연했다.

그는 또 "도시 재정비에는 긴 시간이 소요되는데 총주택수요량이 감소하기까지 남은 시간이 얼마 없어 노후화된 주택의 재생 속도를 높여야 한다"고 제언했다. 결혼, 출산 기피 요인이 될 수 있는 청년층 주거 불안을 해소할 정책으로 민간임대주택 시장 활성화의 필요성도 주창했다.

23일 서울 강남구 포스코센터에서 열린 한미글로벌·한반도미래인구연구원 주최 세미나에서 패널들이 '인구구조 변화가 부동산 시장에 미치는 영향과 대책'에 대해 토론하고 있다. / 사진=노경조 기자

이 교수 발표에 앞서 저출산·고령화를 먼저 겪은 일본의 현 상황도 짚었다. 일본 인구는 2010년 1억2800만명으로 정점을 찍은 후 감소세가 이어지고 있다. 우토 마사아키 도쿄도시대 도시생활학부 교수는 "인구 감소는 주택 시장에 가장 큰 영향을 미치고, 그다음은 오피스 시장"이라며 기존 도심을 고밀도로 개발하는 '콤팩트시티'가 필요하다고 봤다.

우토 교수는 "2045년 일본 도쿄권 주택자산 가치는 2019년 대비 30% 하락하며 94조엔(약 840조원)이 증발할 텐데 한국도 일본과 같은 문제를 겪을 것"이라며 "주택의 경우 도심 고가 매물은 가격이 견고한 데 반해 지방은 그렇지 못해 도심 바깥이 거주하는 고령자는 집값 하락에 따른 자산 감소로 노후 생활자금도 부족해질 것"이라고 우려했다.

특히 도심 출퇴근 시간이 집값 낙폭에 영향을 미친다며, 60분 이상 걸리는 지역은 집값 하락세가 가파를 것으로 예상했다. 예컨대 2045년께 도쿄 중심부에서 통근 시간이 30분 이내인 지역의 주택 가격은 2018년보다 9.9% 하락하고, 통근 시간이 60분이 넘어가는 곳은 29.8% 떨어진다는 것이다. 90분 이상은 48.2%, 120분 이상은 54.7% 내릴 것으로 추산했다.

우토 교수는 이러한 주택자산 가치 디플레이션 대응책으로 콤팩트시티를 제안했다. 도심에서 멀리 떨어진 신도시를 건설하는 것보다 기존 도심을 고밀 개발하는 콤팩트시티가 주택자산 가치 방어와 고령화 대비에 유리하다고 분석했다.

이날 세미나에는 김종훈 한미글로벌 회장과 정운찬 한반도미래인구연구원장, 김선규 호반그룹 회장 등이 참석했다. 주제 발표 이후에는 김경환 서강대 경제학과 명예교수를 좌장으로, 김승배 한국부동산개발협회 회장, 김준형 명지대 부동산학과 교수, 박진백 국토연구원 부연구위원 등이 참여해 인구구조 변화가 부동산 시장에 미치는 영향과 대책에 관해 토론했다.