창원 최대 재건축 사파1구역… 규제 막혀 '젠트리피케이션' 우려도

2종 전용주거지역에 묶여 재건축 추진 어려워
용도지역 상향 없이 개발하면 소유주들 쫓겨나
"최소한 인센티브 상향이라도 검토해줬으면…"

올해 1월 재건축안전진단 D등급을 받고 본격 재개발을 알린 창원 사파1구역이 좀처럼 속도를 못 내고 있다. 창원 지역 최대 재건축 단지로 평가받고 있지만, 1970년대 ‘제2종 전용주거지역’으로 지정된 탓에 개발에 한계를 보여서다.

2종 전용주거지역은 건폐율 50% 이하, 용적률 100%~150% 이하가 적용된다. 최대 높이가 5층에 불과하다. 사파1구역 아파트는 1980년대 지어져 노후도가 심각한 상황이지만, 건폐율·용적률 제한으로 개발 시 토지나 건물의 소유자(토지등소유자)들은 개별분담금으로 현재의 집값 이상을 부담해야 한다.

창원 지역 최대 재건축 단지로 평가받고 있지만, 1970년대 ‘제2종 전용주거지역’으로 지정된 탓에 사업에 속도를 내지 못하고 있는 사파1구역. 사진은 사파1구역 내 아파트 단지 모습. /차완용 기자

이에 사파1구역 주택재건축정비사업 추진위원회(이하 추진위)와 주민들은 과거 불합리한 지역 지정의 문제를 지적하며 창원시에 용도지역 상향(2종 전용주거지역→3종 일반주거지역)을 요구하고 있다.

1일 사파1구역 추진위에 따르면 노후화된 사파1구역 재개발을 위해 창원시에 용도지역 상향을 여러 차례 청원했지만, 창원시는 용도지역 상향이 불가하다는 입장을 보이고 있다.

창원시의 현행 규정대로 용적률 인센티브(기준용적률 150%+인센티브 66%=용적률 216%)를 적용해 재건축 사업을 진행할 경우 기반시설 부지제공, 임대주택 확보, 마을흔적 보전 사업 등 기부채납을 해야 하는 상황으로 토지등소유자의 개별분담금이 부담이다.

더욱이 건축비, 인건비 등의 상승으로 재건축 분담금이 치솟은 상황에서 용도지역 상향 없이 개발을 진행하면 분담금을 감당하지 못하는 대다수의 소유주는 쫓겨나야 하는 상황이다. 기존 상인과 원주민들이 밀려나는 '젠트리피케이션' 현상이 불가피해진 것이다.

그렇다고 재개발을 안 할 수도 없는 노릇이다. 사파1구역은 사파대동1·2차 아파트, 삼익 1·2차 아파트, 동서아파트, 무궁화아파트 등 총 2967세대(상가 포함)가 거주하는 아파트가 모인 곳으로 1980년대 지어져 노후도가 심각하다. 그 흔한 엘리베이터도 설치가 안 돼 있는 등 생활 편의시설도 열악하다.

추진위는 같은 관내(성산구)의 차별적인 도시기본계획에 대한 문제점도 지적한다. 도로(원이대로)를 사이에 두고 마주 보고 있는 성원토월그랜드 타운의 경우 제3종일반주거지역으로 최고 25층 높이의 아파트 단지가 들어서 있다. 현재 이곳은 리모델링 사업을 추진하고 있으며 용적률 또한 사파1구역과 큰 차이를 보인다.

정행규 사파1구역 추진위 위원장은 “전국 어느 지역에서도 사파1구역이 위치한 성산구·의창구처럼 전용주거지역으로 구성된 공동주택지역은 찾아볼 수 없다”며 “예전부터 그렇게 지정됐고, 지금 당장은 변경할 수 없다는 입장만 고수하는 지자체의 무책임한 행정으로 결국 시민들과 토지등소유자들이 고통받고 있다”고 주장했다.

이어 “정부가 추진하는 ‘노후 계획도시 정비 및 특별법’에 창원시 성산구와 의창구를 포함해 줄 것과 2종 일반주거지역으로 종 변경 또는 종 상향을 시행해주기를 간절히 바란다”며 “최소한 인센티브 상향이라도 검토해줬으면 하는 바람이다”고 덧붙였다.