[상반기 결산]③"수도권 등 일부 지역만…하반기 집값 보합"

하반기 주택시장 회복 어려워
평년보다 낮은 거래량 유지될 것
수도권-지방 집값 양극화 심화

편집자주올 상반기 부동산 시장은 매수자와 매도자 간 힘겨루기가 반복된 혼돈의 장세가 이어졌다. 금리 인상, 미국 실리콘밸리은행(SVC) 파산 사태로 매수심리는 식을 대로 식었고 2월까지 거래량, 매매수급지수, 실거래가지수는 침체 국면을 지속했다. 미분양주택은 7만가구를 넘어서며 ‘위험수위’에 도달했다는 공포가 분양시장을 덮쳤고 건설사들은 너도나도 분양 일정을 미뤘다.
실물경제 침체 우려가 커지자 정부는 청약, 세금, 대출 등을 아우르는 1·3대책과 실수요자들의 자금 숨통을 틔워주는 특례보금자리론을 전격 발표한다. 이후 4월 초부터 9억원 이하 중저가 아파트 중심으로 매수세가 살아나며 집값 낙폭이 축소되고 전달 대비 아파트값이 상승세로 전환되는 지역도 등장했다. 이를 두고 집값 바닥론과 신중론이 분분했다.
전세시장도 매매시장과 궤를 같이했다. 서울 강남 등 대량 공급이 이뤄진 단지에서 시세보다 수억 원씩 떨어진 매물이 등장했고 실제 계약까지 성사되면서 전셋값을 끌어내렸다. 작년보다 상승한 전세자금대출 금리는 전세수요를 월세 수요로 이동시켰고 전세수요 감소-전셋값 하락은 전세 사기와 함께 역전세를 심화시키는 결과를 낳았다.
분양시장은 서울 등 수도권과 지방 간 극명한 대조를 보이고 있다. 올 초만 해도 미달이 속출했던 수도권 청약경쟁률은 이달 들어 24대1로 상승했고 서울 동작구 흑석리버파크자이 무순위 청약에는 무려 93만명이 몰렸다. 하지만 서울을 제외한 지역의 청약 성적표는 참담하다. 주요 지방 도시의 1순위 청약경쟁률은 모두 1대1을 넘지 못했다. 지방 주택 시장의 침체가 지속되는 한 이러한 양극화 현상은 지속될 것으로 예상된다.
전문가들은 하반기 부동산 시장이 보합세를 보일 것이라고 전망한다. 올해 하반기 역전세 대란에 대한 우려가 상존하고 금리 추가 인상 가능성이 열려있어 반등세로 돌아서긴 어렵다고 본 것이다. 최근 급매 소진에 따른 호가 상승으로 진입에 대한 가격 부담이 커지면서 수요자들의 관망세도 짙어지고 있는 모양새다.

전문가들은 올해 하반기 집값이 보합세를 보일 것으로 전망했다. 지난해 말보다 주택 거래가 다소 개선됐고 가격 낙폭도 둔화한 상황이지만 경기둔화 우려, 급매 소진 이후 상승한 호가, 일부 지역 공급 과잉 등으로 대기 수요가 존재하는 수도권 등 일부 지역 시장만 살아날 것이라는 이유에서다. 특히 지역별 집값 양극화는 지속될 것으로 봤다.

[이미지출처=연합뉴스]

건설산업연구원은 최근 열린 ‘2023년 하반기 건설·부동산 경기 전망 세미나’를 통해 전국 주택 매매가격이 추가로 0.7% 떨어지며 연간 기준 4.8% 하락할 것으로 예상했다. 수도권은 하반기에 안정화되며 보합세로 접어들 것으로 관측됐다. 서울과 일부 지역에서 상승세가 있을 수 있지만, 시장 흐름을 바꾸기는 어렵다고 봤다. 지방은 올해 5월까지 3.4% 하락한 데 이어 하반기 추가로 1.6% 떨어져 연간 5.0% 하락할 것으로 내다봤다.

김성환 건산연 부연구위원은 "연초 규제완화를 통해 시장 하방 압력을 다소 누그러뜨렸고 30조원이 넘는 정책금융이 시장에 유입되며 전년 대비 낙폭이 줄었다"면서 "하반기에도 연초 예고된 정책의 시행과 기저효과에 의한 하락 폭 둔화 등으로 수도권 낙폭은 개선되겠지만, 지방의 어려움은 계속되며 하반기 주택시장 회복을 기대하기는 어렵다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "1분기 부동산 규제 완화, 특례보금자리론 출시 등으로 부동산 규제가 크게 완화됐고 인플레이션 둔화와 경기 위축 우려로 기준금리 인상 속도가 크게 둔화하면서 전년 말보다 주택 거래가 다소 개선되고 가격의 낙폭도 줄어든 상황"이라며 "다만 평년보다 낮은 거래량은 당분간 유지될 것"이라고 말했다.

송승현 도시와 경제 대표는 "하반기 부동산 가격은 하락세를 지속하지만, 낙폭은 둔화할 것"이라며 "3분기까진 횡보하는 장세가 이어질 것"이라고 봤다.

급매물 소진 이후 높아진 호가로 가격 부담이 커졌고 경기침체 역전세에 대한 우려도 여전해 집값이 상승 국면으로 접어들긴 어렵다는 지적도 나왔다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "수도권은 상반기에 급매물이 소진된 데가 대출금리도 3분기까지 상승 가능성이 있어 당분간 소강 국면이 이어질 것"이라며 "역전세난, 높은 기준금리, 경기침체로 집값은 급반등하기 어려운 구조"라고 분석했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "적정 매물을 기다리는 대기수요는 많으나 1분기 급매가 소진되면서 서울 강남은 호가가 2~3억원 정도 올라 공격적인 의사결정을 하기 쉽지 않은 상황이 됐다"며 "지난해 하반기 수준의 가격이 아니라면 선뜻 매수하는 사람이 많지 않을 것"이라고 말했다.

수도권과 지방의 집값 양극화가 심화할 것이란 우려도 제기됐다. 함 랩장은 "이자 부담, 경기둔화 우려, 차익 기대 심리 저하, 일부 지역 공급과잉 부담, 미분양 등의 영향으로 수도권 등 대기 수요 잔존한 지역 위주의 제한적인 시장 회복 등 지역별 양극화 지속될 전망"이라고 말했다.

김 소장은 "수도권은 상급지의 경우 자금 여력이 있는 사람들이 매수하면서 조금씩 가격이 올라가는 구조라면 지방은 미분양 물량, 청약경쟁률, 거래량 등 지표 추이를 보면 시장이 정상화로 가고 있다고 보기 어려워 수도권과 지방 간 온도 차가 있다"고 말했다.

하반기 집값 방향성은 매매가와 전세가가 연동된다는 점에서 역전세난 해소와 기준금리, 경제지표 등에 달려있다는 게 전문가들의 주장이다. 박 수석전문위원은 "집값 향배는 역전세난 해소, 기준금리 인하, 실물경기 회복에 달려있다"며 "다만 지난해 아파트값이 외환위기 이후 역대급으로 떨어졌기 때문에 추가 급락은 어려울 것"이라고 내다봤다.

함 랩장은 "경제성장률 등 경기지표, 물가와 기준금리 등 물가와 기준금리 등은 부동산구입의 자금조달 비용과 연결돼 있어 흐름을 눈여겨볼 필요 있다"며 "자금조달 이자 비용이 일부 낮아지게 되면 대출을 통한 주택구입의 허들이 낮아지는 효과로 가격상승과 거래량 증가에 영향을 줄 수 있다"고 설명했다.

또 거래량 추이뿐 아니라 실거래가지수, 거래 성격을 따져봐야 한다고 조언했다. 송 대표는 "단순히 거래량이 늘어난 것만 주목하기보다 실거래가 지수에서 상승 거래와 하락 거래의 비중을 살펴 시장을 이끄는 거래의 성격을 파악해야 한다"고 제언했다.