'전·월세 4년 시대' 자리잡나…갱신계약 비율 50% 넘었다

최근 1년간 서울 아파트 임대차 시장…집계 이래 최고치
"전셋값 너무 올라서 갈 곳 없어"…계약갱신청구권 등 영향

아시아경제 자료사진

지난 1년간 서울 아파트 전·월세 거래 중 절반은 기존 계약을 갱신한 계약인 것으로 나타났다. 갱신 계약 비중은 꾸준히 늘어나는 추세다. 최근 전셋값 급등으로 이사 자체가 어려워져 기존 거주지에 눌러앉는 경우가 늘어난 점, 계약갱신청구권 등을 통해 기존 집에 2년 더 머무를 수 있게 된 점 등 복합적인 요인이 작용한 결과로 해석된다.

30일 한국건설산업연구원(건산연)이 지난해 6월부터 올해 6월까지 서울의 전월세 계약을 분석한 결과, 전·월세 계약 18만 5481건 중 기존의 계약을 갱신한 계약은 7만 3352건으로 나타났다.

전월세 갱신 계약 비율은 관련 자료가 처음 공개된 2021년 6월 29.7%로 가장 낮은 기록을 보인 이후 꾸준히 증가해 지난 6월에는 50.3%를 기록했다.

서울 아파트 전월세 갱신 계약 비율 추이 ＜자료:한국건설산업연구원＞

갱신 계약 비율의 증가 배경을 놓고는 다양한 해석이 나오고 있다. 기본적으로 갱신 계약의 증가는 최근 급등한 전셋값과 무관치 않아 보인다. 현재 사는 집에서 계약이 만료돼 다른 곳으로 이사를 가려고 해도, 다른 지역 전셋값도 너무 올라 차라리 기존 집에 머물려는 사례가 늘어났다는 것이다. KB월간시계열 통계를 보면, 2020년 6월~2022년 6월 2년간 서울 전세가격은 24.87% 올랐다.

정부가 임차인의 주거안정을 위해 2020년 도입한 계약갱신청구권제가 시장에 자리 잡았다는 해석도 가능하다. 계약갱신청구권은 임차인이 한 차례 2년 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임대료는 5% 이내로 제한된다. 실제로 6월 임대차 갱신계약 중 계약갱신청구권 사용 비율은 62.9%에 달했다.

김성환 건산연 부연구위원은 "계약갱신청구권 도입 이전에도 '묵시적 갱신' 등 갱신 계약의 사례가 없는 것은 아니었지만, 계약갱신청구권이 명시적으로 도입되면서 갱신 행위 자체가 시장에서 더욱 보편화하고 안정적으로 안착했다고도 볼 수 있다"고 말했다.

다만 임대차 계약을 갱신하더라도 계약갱신청구권은 사용하지 않은 사례도 늘었다. 2021년 6월 70%에 근접했던 갱신청구권 사용 비율은 2022년 6월 62.9%로 오히려 감소했다.

계약갱신청구권을 통해 임대료 상승을 5% 이내로 제한할 수 있음에도 이를 사용하지 않고 갱신계약을 한 거래가 27.1%에 달하는 것이다.

임대인은 본인이나 직계존속이 실거주할 경우에 한해 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다. 계약갱신청구권이 도입됐지만 2년 내내 임대인들의 '갱신권 회피 꼼수'도 기승을 부렸다. '임대료 상한 5%'를 무력화시키기 위해 임차인에게 "직접 실거주하겠다"고 통보한 후, 신규 계약자와 시세대로 계약하는 경우가 대표적이다.

업계 관계자는 "허위 실거주일 경우 손해배상소송도 가능하지만, 세입자가 실거주 유무를 확인해야 하는 등 번거로움이 많아 현실적으로 어려움이 많다"며 "현재 거주지는 물론 다른 지역도 전셋값이 오른 상황에서는 5% 상한을 넘더라도 갱신계약을 하는 것이 낫다고 판단한 세입자가 많았을 것"이라고 말했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr