[류태민의 부동산 A to Z] ‘조정대상지역·투기과열지구’ 해제되면 뭐가 달라질까?

[아시아경제 류태민 기자] 정부가 지난달 30일 대구와 대전, 경남, 전남 등 일부 지역을 투기과열지구·조정대상지역에서 해제키로 결정했다. 이번 투기과열지구·조정대상지역 해제가 전국으로 확대될 것이란 기대가 나오면서 규제지역 해제 효과에 대한 수요자들의 이목이 집중되고 있다.

규제지역에서 해제되면 대출·세제·청약 등 광범위한 규제에서 벗어난다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용된다. 투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하면 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되며, 15억원을 넘어서면 대출을 받을 수 없는 등 대출 규제가 더욱 강력하다. 주택 취득 시에는 자금 조달 및 입주 계획 신고가 의무다.

비규제지역에서는 세부담도 현저히 줄어든다. 양도세의 경우 규제지역의 2주택자는 20%, 3주택자는 30%가 중과되는데, 비규제지역이 되면 중과 없이 일반세율만 적용된다. 비규제지역의 경우 다주택자의 장기보유특별공제도 적용돼 보유 기간에 따라 양도차액을 최대 30%까지 공제받을 수도 있다.

양도세 비과세를 받을 수 있는 일시적 2주택자의 기존주택 처분기간도 1년에서 3년으로 늘어난다. 1주택자의 양도세 비과세 요건도 '2년 보유, 2년 거주'에서 '2년 보유'로 완화돼 입주하지 않아도 비과세 혜택을 볼 수 있다.

취득세의 경우 다주택자 중과가 완화된다. 규제지역에서는 2주택 취득 시 8%, 3주택이상의 경우 12%의 세율이 적용된다. 비규제지역이 되면 2주택 취득 시에도 1주택처럼 1~3%의 세율이 적용돼 부담이 줄어든다. 또한 2주택자 보유세는 규제지역 1.2~6.0%에서 절반 수준인 0.6~3.0%로 줄어든다.

청약 1순위 조건도 완화된다. 규제지역에서는 ▲무주택·1주택 세대주 ▲청약통장 가입 2년 이상, 24회 납부 ▲지난 5년 내 청약 당첨 내역이 없어야 1순위 청약을 넣을 수 있다. 재당첨 제한 기간은 투기과열지구의 경우 10년, 조정대상지역은 7년이다. 여기에 분양권 전매제한 기간도 3년에서 6개월로 대폭 줄어들어 당첨 후 되팔기 용이해질 것으로 전망된다.

정비사업의 조합원 지위 양도 제한도 풀린다. 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후부터, 재개발은 관리처분계획인가 후부터 양도가 금지되지만 조정대상지역이 되면 제한이 없다. 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)도 사라지게 된다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr