[아시아경제 류태민 기자] 이사를 앞둔 A씨는 열심히 발품을 판 끝에 회사 인근에 마음에 드는 집을 발견했다. 하지만 임대인은 아파트 소유자가 아니고, 현재 거주하는 임차인이라는 사실을 듣게 됐다. 이러한 전세 계약을 처음 들어보는 A씨는 현재 임차인과 전세 계약을 해도 괜찮을지 고민에 빠졌다.
현행법상 임차인이 임차한 주택을 다시 세를 놓는 것은 정상적인 임대차 계약이다. 만약 임차인이 전세권설정등기를 했으면 전전세, 그렇지 않으면 ‘전대차’로 분류된다. 두 계약 모두 기존 임차인과 계약을 맺는다는 점은 비슷하지만 엄연한 차이를 보인다.
먼저 전전세는 전세권설정등기를 마친 임차인이 제 3자에게 재임대하는 걸 의미한다. 전세권설정등기를 마쳤기 때문에 집주인의 별도 동의 없이도 전전세 계약을 맺을 수 있다. 따라서 전전세 계약을 맺을 때는 집주인이 아닌 기존 임차인과 계약을 체결하면 된다. 다만 만약 집주인과 기존 임차인이 전세권을 설정할 당시 전전세 금지조항을 특약으로 넣은 경우라면 전전세 계약을 맺을 수 없다.
전대차는 전세권설정등기를 하지 않은 임차인이 다른 이에게 다시 임대하는 걸 뜻한다. 전전세와 달리 전세권설정등기가 돼있지 않으므로 전대차를 놓으려면 반드시 집주인의 동의를 얻어야 한다. 집주인의 동의 없이 제 3자에게 임대를 놓을 경우 집주인은 임대차 계약을 해지할 권리가 있다. 다만 임차인이 건물 전체가 아닌 일부분만 새로운 임대를 받는 경우라면 집주인의 동의를 받지 않아도 된다. 예를 들어 전셋집 방 3칸 중 1칸만 다른 이에게 임대하는 건 집주인 동의가 없어도 가능하다.
전전세와 전대차 계약에서 가장 중요한 건 주택에 문제가 생겼을 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 권리를 확보하는 것이다. 전전세 계약을 하게 될 경우 기존 임차인이 등기부등본상 전세권 1순위인지 확인해야 한다. 계약 이후에는 반드시 전전세권설정등기를 해야 한다. 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못하게 될 경우 주택을 경매로 넘기거나 경매 후 배당받을 권리는 1순위 전세권자에게 있다. 전세권자가 배당에 참여하지 않더라도 경매를 통해 새로 낙찰 받은 집주인이 전세권도 함께 인수받기 때문에 보증금을 돌려받을 수 있게 된다.
전대차 계약일 경우 전차인은 임차인이 이사 간 이후 14일 이내 전입신고를 마무리해야 한다. 전차인은 기존 임차인에게 보증금과 월세 등을 지급한 사실만으로는 아무런 대항력을 갖지 못하기 때문이다. 전입신고를 하게 되면 기존 임차인의 대항력이 유지되므로 전차인도 함께 보호받을 수 있다.
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유의해야 할 점은 전전세와 전대차 계약 시 보증금은 기존 전세보증금 액수를 초과할 수 없다는 것이다. 또한 기존 전세 계약이 종료되면 전전세와 전대차 계약도 종료된다. 만약 전대차 계약을 맺었다면 집주인이 기존 전세 계약이 만료되기 6개월 전에 전차인에게 계약 해지를 통보해야 한다.
류태민 기자 right@asiae.co.kr
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