세금압박에 아파트 가족간 거래 관심…자칫하다간 세금폭탄

가족간 거래는 '증여'로 간주
시세 반영한 매매가격 써야

수도권 아파트값 주간 상승률이 한국부동산원이 통계를 작성한 2012년 5월 이후 8년 8개월 만에 최고로 올랐다. 서울 아파트값도 새해 들어 3주 연속으로 상승 폭을 키우며 좀처럼 안정을 찾지 못하는 모습이다. 한국부동산원(옛 한국감정원)은 1월 셋째 주(18일 기준) 전국의 아파트 매매가격이 0.29% 올라 지난주(0.25%)보다 상승 폭이 커졌다고 21일 밝혔다. 지역별로는 수도권의 아파트값이 0.31% 올라 부동산원 통계 작성 이후 8년 8개월 만에 최고 상승률을 기록했다. 사진은 이날 오전 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. <사진=연합뉴스>

다주택자를 겨냥한 부동산 세금 압박이 강화되면서 가족 간 부동산 거래에 대한 관심이 커지고 있다. 가족간 부동산 거래라고해서 양도소득세를 줄여보겠다는 목적으로 시가에 비해 지나치게 낮은 가격으로 거래하다간 세금폭탄을 맞을 수 있어 주의가 요구된다.

세법에서는 기본적으로 가족 사이의 부동산 거래는 양도가 아닌 '증여'로 본다. 증여세가 양도소득세보다 많을 경우, 이를 회피하기 위해 매매를 가장해 가족 간 거래에 나서는 경우를 막기 위해서다. 다만 매매계약서, 금융거래내역서 소득증빙서류 등으로 정상적인 매매임을 입증한다면 매매로 인정받을 수 있다.

이 과정에서 적정한 매매가격으로 거래를 하는 것이 중요하다. 가족 간 부동산 거래는 시가의 5% 또는 3억원 중 더 낮은 금액의 범위 내에서 이뤄져야 한다. 이를 어길 시에는 매매가격을 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도소득세를 부과한다.

가령 시가 15억짜리 아파트를 거래할 경우 14억2500만~15억7500원 내에서 거래가 이뤄져야 한다. 만약 10억원에 매매했다고 신고하면 매매가격은 인정되지 않고 부당한 거래로 간주해 시가 15억원을 기준으로 양도소득세를 부과받게 된다.

또한 가족 간 거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나서도 안 된다. 범위를 벗어날 경우 이득을 취한 사람이 증여세를 더 내야한다. 가령 시가 10억원인 주택은 7억~13억까지가 정상가로 간주된다. 만약 이 주택을 5억원에 매매했어도 세법은 7억원까지를 정상거래로 본다. 2억원에 대해서는 증여세가 부과되는 것이다.

한편 지난해 정부가 다주택자를 겨냥한 고강도 부동산 세금 인상 대책을 잇따라 내놓은 이후 아파트 증여가 크게 늘었다.

한국부동산원 아파트 거래 현황에 따르면 지난해 전국의 아파트 증여는 9만1866건으로 2006년 관련 통계가 공개된 이래 가장 많은 것으로 집계됐다. 특히 서울의 아파트 증여 건수는 지난해 2만3675건으로, 전년(1만2514건) 대비 1.9배로 급증하며 역대 최다치를 경신했다.

정부는 지난해 7·10대책에서 다주택자의 종합부동산세 최고 세율을 기존 3.2%에서 6.0%로, 양도소득세 최고 세율을 기존 42.0%에서 45.0%로 올렸다. 이는 올해 1월부터 시행됐다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr