[부린이 가이드] '알쏭달쏭' 규제지역… 어떻게 다른 건가요?

조정대상지역·투기과열지구·투기지역으로 나뉜 규제지역

조정대상지역은 '세금 부담 강화'
다주택자에 각종 세금 중과, LTV는 50%까지

투기과열지구는 15억 초과 주택 LTV '0%'
85㎡ 이하 주택 분양시 100% 가점제

투기지역은 가장 고강도 규제
하지만 연이은 규제 옥죄기에 '유명무실' 지적

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

지난 20일 정부가 전격적으로 경기 김포시와 부산, 대구 등을 조정대상지역으로 지정했습니다. 그동안 비규제지역의 후광을 톡톡히 누리며 '풍선효과'로 집값이 급등한 지역에 대해 정부가 칼을 빼든 건데요. 하지만 오히려 그 후 파주, 천안 등 인근의 또 다른 비규제지역으로 풍선효과가 옮아간다는 지적이 쏟아지는 상황입니다.

이런 뉴스들을 접할 때마다 대체 어떤 규제가 가해지길래 규제지역으로 지정이 되면 집값이 조정을 받고, 또 규제에서 해제되거나 피해가면 집값이 오른다는 건지 궁금한 분들이 많았을텐데요. 오늘은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나눠진 규제지역들이 각각 어떤 규제를 갖고 있는지 알아보도록 하겠습니다.

조정대상지역 되면…? 다주택자 '세금 부담 ↑', 1주택·무주택 '대출로 집 사면 6개월 내 입주'

경기도 김포의 아파트 단지 모습. [이미지출처=연합뉴스]

현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 총 75곳입니다. 서울은 25개 자치구 전부가 지정돼 있고, 경기 과천·성남·하남·동탄2·광명·구리·안양(동안·만안구)·광교지구·수원(팔달·영통·권선·장안구)·용인(수지·기흥·처인구)·의왕·고양·남양주·화성·군포·안성·부천·안산·시흥·용인·오산·평택·광주·양주·의정부시, 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구, 대전 동·중·서·유성·대덕구, 세종, 충북 청주시 등 69곳이 지정돼 있었고, 여기에 더해 지난 20일부터 경기 김포시, 부산 해운대·수영·동래·연제·남구, 대구 수성구 6곳이 지정되면서 총 75곳으로 늘어났습니다.

특히 대구 수성구의 경우 2017년 9월 투기과열지구로 지정됐음에도 그간 조정대상지역에서는 제외돼있던 특이한 곳이었는데요. 정부는 조정대상지역에서 제외돼 있다보니 다주택자 양도세 중과 등 세제 규제가 적용되지 않아 "최근 다주택자 및 외지인의 매수비중이 증가해 가격급등을 보이며 과열이 심화"했다며 수성구도 조정대상지역으로 지정하며 모든 투기과열지구가 조정대상지역과 겹규제를 받게 됐습니다.

그렇다면 조정대상지역으로 지정되면 무엇이 달라질까요? 통상 업계에서는 조정대상지역은 '세제 규제', 투기지역·투기과열지구는 '자금 조달 규제'로 받아들여집니다. 물론 조정대상지역에도 자금 관련 규제가 포함돼있고, 투기지역에도 세제 규제가 포함돼 있지만 주요 타깃은 조금씩 다르기 때문입니다.

구체적으로 보면 조정대상지역으로 지정되면 다주택자의 세금 부담은 급등하게 됩니다. 우선 다주택자에 대해서는 양도세가 중과되고, 장기보유특별공제가 배제 됩니다. 양도세의 경우 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30% 포인트가 늘어나게 됩니다. 종합부동산세도 늘어납니다. 조정대상지역 내 2주택을 보유한 경우 0.6~2.8%포인트의 추가 과세가 이뤄지게 됩니다.

신규 취득·등록 때도 1주택 이상자에 대한 임대주택 세제 혜택이 축소됩니다. 또 일시적 2주택자는 새로 산 주택에 1년 내 전입해야 하고, 기존 주택도 1년 이내 양도해야 합니다.

금융 규제도 강화됩니다. 받을 수 있는 대출 한도가 줄어드는 건데요. 주택담보대출비율(LTV)는 최대 50%로 줄어듭니다. 9억원 이하에 대해서는 50%, 9억원 초과에 대해서는 30%로 줄어들게 되는 것이죠. 총부채상환비율(DTI)는 50%로 제한됩니다. 2주택 이상 보유한 세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지됩니다.

또 실거주 목적이 아닌 경우에는 주택담보대출이 금지됨에 따라 조정대상지역 이상 모든 규제지역에서는 주택담보대출을 통해 주택을 구입 시 6개월 내에 새 주택에 전입해야 합니다. 1주택자는 같은 기간 내에 기존 주택도 처분해야 하고요.

또 지난달 27일부터 시행된 새 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령에 따라 조정대상지역 이상 규제지역에서는 금액과 상관없이 주택을 구입하려면 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 비규제지역이었을 때는 거래가액 6억원 이상의 주택에만 해당되지만 규제지역으로 지정되면 모든 주택으로 범위가 넓어지는 것이죠.

청약에 대해서도 각종 규제가 생기는데요. 비규제지역에서는 일명 '국민주택규모'인 85㎡(전용면적)을 기준으로 그 이하 면적 물량은 가점제 40%, 추첨제 60%로 당첨자를 뽑고 85㎡ 초과 물량은 추첨제 100%로 당첨자를 선발합니다. 하지만 조정대상지역으로 지정되면 85㎡ 이하는 75%, 85㎡ 초과는 30%를 가점제 물량으로 뽑게 됩니다.

분양권에 대한 전매도 제한되는데요. 조정대상지역 1지역일 경우 소유권 지전등기시까지, 2지역은 1년6개월, 3지역은 6개월이 적용됩니다. 다만 이러한 지역 구분은 2·20 대책을 통해 정부가 경기 수원시 영통·권선·장안구, 의왕시, 안양시 만안구를 조정대상지역으로 신규 지정하면서 이들 지역을 1지역으로 지정하는 동시에 기존의 2지역(성남 민간택지), 3지역(수원시 팔달구 등)을 모두 1지역으로 상향조정하면서 현재는 모두 동일한 1지역 규제가 적용되고 있는 상태입니다.

투기과열지구…? 15억 이상 '대출 불가', 구입자금 출처 모두 '증거' 내야

현재 투기과열지구로 지정된 곳은 총 48곳입니다. 서울 25개 자치구 전부와 경기 과천·광명·하남·성남·수원·안양·구리·군포·의왕시·성남시 분당·수정구·안산시 단원구·용인시 수지·기흥구·화성시 동탄2, 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성구, 대구 수성구, 세종 등 입니다.

투기과열지구로 지정되면 LTV와 DTI가 각각 10%포인트씩 줄어들게 됩니다. LTV의 경우 9억원 이하 구간은 40%, 9억원 초과~15억 이하 구간은 20%만 주택 시세 대비 대출이 가능합니다. 만약 15억원을 넘는 '초고가주택'의 경우 LTV가 아예 불가능하고요. 갭투자와 관련해서도 대출을 받은 후 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입할 경우 전세대출이 즉시 회수되게 됩니다.

조정대상지역에서는 주택 구입 시 자금조달계획서만 내면 됐지만 투기과열지구에서는 거래 금액에 상관없이 모든 주택을 구입할 때 자금조달과 관련한 증빙자료를 내야만 합니다. 이 역시 지난달 27일부터 새롭게 시행된 제도인데요. 기존에는 투기과열지구라 하더라도 9억원 이상 주택에 한해서만 증빙자료 제출이 의무화됐습니다.

투기과열지구로 지정된 곳은 정비사업과 관련한 규제가 대폭 강화됩니다. 재건축의 경우 조합설립인가시점부터 조합원 지위양도가 제한됩니다. 10년 이상 소유, 5년 이상 거주한 1주택자, 해외 이주 등 특별한 사유가 있는 경우 외에는 조합원 지위 양도가 불가능해지는 것입니다. 또 이에 더해 현재 정부는 아직 조합 설립이 이뤄지지 않은 재건축 단지는 소유주가 몇 년을 보유했건 2년 이상 실거주를 하지 않은 경우 분양권을 불인정하는 법령 개정을 추진 중입니다.

청약과 관련해서는 최근 '청포족'(청약포기족)을 양산하고 있다는 지적을 받는 85㎡ 이하 주택 100% 가점제가 적용됩니다. 85㎡ 초과 중대형 주택에 대해서도 추첨제 물량이 50%로 줄어들게 됩니다.

'끝판왕' 투기지역? 사실상 '유명무실'

마지막으로 투기지역도 있는데요. 현재 투기지역은 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서·종로·중·동대문·동작구와 세종 등 총 16곳이 지정돼 있습니다.

다소 특이한 점은 조정대상지역과 투기과열지구는 국토교통부의 주거정책심의위원회에서 결정하지만 투기지역은 기획재정부의 부동산가격안정심의위원회에서 결정하게 되는데요.

투기지역은 원래 3가지 규제 중 가장 강한 규제로 만들어졌지만 이미 조정대상지역과 투기과열지구의 규제 수준이 지속적으로 상향되면서 규제의 실익이 없다는 지적도 나오고 있습니다.

현재 양도세 중과의 경우 투기지역보다 오히려 조정대상지역의 규제가 강하고, 대출규제의 경우 투기과열지구와 같은 수준의 LTV가 적용되고 있기 때문입니다. 실제로 2018년 8월 종로·중·동대문·동작구 4곳이 지정된 이후 추가 지정이 이뤄지지 않고 있는데요. 이를 감안해 보다 효율적인 규제를 위해서는 투기과열지구와 투기지역을 일원화해야한다는 지적도 나오고 있습니다.