겹규제에 주택시장 혼돈…강남 '거래절벽', 외곽 '패닉바잉'

세금·대출 규제에 강남권 매물 급증…서초구 26.6%로 최대
전세난 지친 무주택자들 노도강·중랑구 중저가 아파트로 몰려
규제지역 지정 피한 파주는 외지인 투기에 집값 급등세

[아시아경제 최동현 기자, 이춘희 기자] 정부의 고강도 겹규제로 주택시장이 혼돈에 빠져드는 모습이다. 보유ㆍ거래세 인상과 대출 규제에 꽁꽁 묶인 서울 강남권은 거래절벽 심화로 매물이 쌓이고 가격이 하락한 단지도 속출하는 반면 서울 외곽지역에서는 전세난 탈출을 위한 세입자들의 중저가 주택 매수세가 확대되고 있다.이런 와중에 정부의 규제지역 지정을 피한 경기도 파주 등에서는 외지인 투자수요가 몰리면서 집값이 급등하는 양상이다.

24일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 최근 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 고가아파트가 밀집한 강남3구에서는 매물이 급격히 늘고 있는 것으로 나타났다. 서울 25개 자치구 중 최근 두달간 매물 증가율이 가장 높은 곳은 서초구다. 이날 기준 매물 수는 4286건으로, 두달전 3384건에 비해 26.6%가 증가했다. 이어 강남구가 21%(3565→4316건), 송파구가 20%(2428→2915건) 느는 등 매물 증가율 상위권 3곳이 모두 강남권이었다. 종합부동산세, 재건축초과이익부담금 등 이ㆍ삼중의 세금부담을 견디지 못한 집주인들이 주택 처분에 나섰기 때문이라는 분석이 제기된다. 하지만 대출규제ㆍ토지거래허가구역 지정 등으로 매수세가 자취를 감추면서 강남권은 거래절벽에 빠져드는 모습이다.

실제 재건축 추진단지인 서초구 잠원동 신반포10차는 최근 두달새 매물이 30건에서 82건으로 2.7배나 늘었다. 조합원 1인당 4억원대의 재건축 초과이익 부담금이 통보된 서초동 반포주공1단지 역시 같은 기간 매물이 142건에서 284건으로 2배 증가했다. 거래가 전무한 단지들도 속출하고 있다. 강남구 대치동 은마아파트는 지난달과 이달 단 한건의 거래도 이뤄지지 않았으며 송파구 잠실동 주공5단지는 지난달 단 2건의 거래가 성사됐을 뿐이다. 대치동 A공인중개사사무소(이하 공인) 관계자는 "거래가 실종되면서 중개보조원 인건비 지급도 벅차 요즘은 오후에만 영업한다"고 푸념했다.

반면 서울 외곽지역은 최근 계약갱신청구권, 전ㆍ월세상한제 등 임대차2법이 촉발한 전세난에 세입자들의 매수세가 이어지면서 거래가 늘고 있다. 서울부동산정보광장 통계를 보면 10월 서울 아파트 거래량은 4124건으로 전월(3769건) 대비 9.4% 증가했다. 3개월 만의 반등이다. 특히 ▲강북구 52.6% ▲도봉구 42.9% ▲중랑구 38.8% ▲노원구 21.9% 등 외곽 지역의 증가세가 두드러졌다. 계약신고 기한 30일을 고려하면 이들 지역의 10월 거래량은 더 늘 전망이다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 "집값이 오르고 전세난까지 가중되자 주로 30대가 아파트 매수에 적극 나서고 있다"고 전했다.

서울 주택시장이 양분되는 가운데 경기도 파주에서는 거센 투기바람까지 불고 있다. 최근 정부가 집값이 급등한 경기 김포시를 조정대상지역으로 묶은데 따른 풍선효과다. 파주시 야당동 한빛마을5단지 캐슬앤칸타빌 84㎡(이하 전용면적)는 지난 11일 5억7500만원에 매매됐다. 지난달 실거래가 5억900만원 대비 6600만원 상승한 가격이다. 목동동 운정신도시센트럴푸르지오 74㎡는 지난 6일 6억3900만원에 매매되고 16일 6억8800만원으로 올랐다가 23일 기준 네이버 부동산에 등록된 호가는 7억6000만원까지 치솟았다. 운정동 A공인 관계자는 "김포시가 조정대상지역으로 묶인 직후 운정신도시 일대 아파트에 대한 외지인의 매수 문의가 급증하고 있다"라며 "가격이 급등하면서 집주인들은 매물을 거둬들이고 호가를 끌어올리고 있다"고 설명했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "전셋값이 치솟으면서 갭투자로라도 집을 사야겠다는 젊은층이 늘고 있다"면서 "임대차 2법 시행 이후 전세가격이 오르면서 저평가 돼있는 외곽지역으로 매매 수요가 몰리는 상황이 당분간 지속될 것"이라고 내다봤다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr
이춘희 기자 spring@asiae.co.kr