코로나에 늘어나는 상가 공실…상업용부동산 대출 어쩌나

비은행 예금취급기관 대출 작년말 52.4조로 13% 증가
상가 공실 더 늘면 상호금융 등 2금융권 중심 부실 우려 커져

[아시아경제 권해영 기자] 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 확산으로 자영업 경기가 직격탄을 맞으면서 상업용부동산 담보대출 건전성 악화에 대한 우려가 높아지고 있다. 은퇴자 창업, 주택담보대출에 대한 규제 강화에 따른 풍선효과가 맞물린 데다 코로나19 영향에 따른 자영업 매출 급감으로 폐업, 공실이 늘어난 데 따른 것이다. 특히 최근 상업용부동산 대출이 빠르게 증가한 농ㆍ수ㆍ신협, 새마을금고 등 2금융권 중심으로 부실이 크게 늘어나는 모습이다.

30일 한국은행 및 금융권에 따르면 비은행예금취급기관의 부동산업 대출잔액은 2019년 말 기준 54조2126억원으로 2018년 말(47조9204억원) 보다 13.1% 증가했다.

은행 등 예금취급기관은 부동산업 대출잔액이 2018년 말 231조8599억원에서 2019년 말 255조4639억원으로 10.1% 늘어났다. 상호금융과 저축은행 등 2금융권의 부동산업 대출잔액 증가율이 은행 대비 가팔랐던 셈이다.

문제는 코로나19 여파로 실물 경기가 급랭하면서 자영업자 폐업과 상가 공실이 더 늘어날 수 있다는 점이다. 한국감정원에 따르면 전국 소규모 상가의 공실률은 2019년 1분기 5.3%에서 4분기 6.2%, 중대형 상가 공실률은 11.3%에서 11.7%로 상승했다. 영세한 자영업자들이 임차하는 소규모 상가 공실률은 지역별로 서울이 2.9%에서 3.9%, 대구가 3%에서 4.8%, 울산이 4.3%에서 5.6%, 전북이 9.6%에서 12.5%, 전남이 6.1%에서 7.7%로 상승해 지방의 침체가 훨씬 심각한 것으로 나타났다. 지역 주력산업 부진→고용 위축→소비 침체 및 부동산 가격 하락 등으로 상가 공실률이 오르는데 설상가상으로 코로나19까지 덮쳤다.

상업용부동산은 대출만기가 짧고 일시상환 비중이 높아 중저신용 차주 중심으로 연체 및 부실이 늘어날 수 있다는 점도 부담이다. 한은에 따르면 국내 8개 은행의 2019년 6월 말 상업용부동산 대출 중 3년 미만 대출 비중은 49.6%다. 원금상환 없이 이자만 납입하는 대출 비중은 86.9%로 주택담보대출(38.5%) 대비 높고, 신용등급 1~3등급 고신용자 차주 비중은 41.9%로 주택담보대출(85.6%)의 절반에 불과하다. 자영업 경기 급랭으로 상업용부동산 대출에 대한 만기 연장이 안되면 차주들의 채무상환이 어려워질 수 있다.

이에 따라 상업용부동산에 대한 건전성 관리가 필요하다는 지적이 제기된다. 금융감독원은 지난해 말 상호금융권에 경기 둔화 및 부동산 침체에 따른 연체율 관리를 주문했다. 부동산 개발 관련 대출, 여러 조합이 공동 취급하는 거액 대출 등 잠재 리스크가 큰 대출도 꼼꼼히 살펴보라고 당부했다.

금융권 관계자는 "코로나19로 인한 자영업 경기 둔화로 상업용부동산 임대료 연체가 발생하면 임대인 이자 상환 지연, 은행 담보대출 부실로 이어질 수 있다"며 "특히 경기가 빠르게 악화되는 지역 중심으로 금융회사가 건전성 관리를 강화할 필요가 있다"고 말했다.