[실전재테크]달라지는 청약시장, ‘내 아파트’ 꿈 이루려면

추첨물량 75% 우선 배정… 그래도 깐깐해진 ‘무주택자’ 청약

[아시아경제 배경환 기자] 이달 말부터 새로운 청약시장이 열린다. 정부가 기존 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하는 안을 골자로 청약제도를 개편했기 때문이다. 나머지 25% 물량 역시 1차 무주택자 우선 공급에서 떨어진 무주택자와 기존 주택을 처분하는 조건의 1주택자에 자격을 준다. 일반 유주택 수요에는 이 두 가지 절차가 끝나고 나서야 잔여 물량이 돌아간다. 사실상 유주택자가 새 아파트를 분양받기 힘들어진 셈이다. 무주택기간, 청약가점방식도 일부 수정됐다. 바뀐 청약제도에 맞춰 전략도 새롭게 짤 때다.

◆청약 제도 어떻게 바뀌나?= 이달 말 시행을 앞두고 있는 새 주택공급규칙은 한 마디로 무주택자와 1주택자간의 극명한 구분이다. 앞으로 투기과열지구 등에서 공급되는 추첨제 물량 중 75%가 무주택자에게 우선 배정된다. 나머지 25%도 무주택자와 기존 집을 처분하기로 한 1주택자 사이에서 입주자가 결정된다. 신혼부부 특별공급도 무주택 위주로 바뀐다. 특히 신혼 기간 중 기존 집을 처분한 경험이 있으면 특별공급 대상에서 제외된다.

그렇다고 무주택자들에게 혜택만 부여된 것은 아니다. 먼저 규제지역에서 무주택자의 범위를 더욱 좁혔다. 기존에는 청약에 당첨돼서 분양을 받은 사람들은 소유권 이전 등기 전까지는 무주택자로 간주했다. 하지만 앞으로 청약에 성공해 당첨된 경우 분양계약서를 체결하면 주택을 소유한 것으로 본다. 재건축, 재개발의 경우 조합원이 관리처분을 받은 후 입주권 상태도 유주택자로 간주한다.

또 분양권(입주권 포함)을 매수한 경우에도 매매잔급을 완납하는 날부터 주택을 소유한 것으로 보고 무주택자 가점제에서 제외된다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “미분양 분양권을 최초 계약한 경우는 무주택자로 인정하며 미분양 분양권을 가진 매수자로부터 새롭게 매수한 분양권은 유주택자로 간주한다”며 “미분양 아파트라도 분양권을 가진 사람에게 매수하면 유주택자로 취급받기 때문에 주의해야 한다”고 조언했다.

◆청약당첨 1주택자, 입주 후 6개월내 집 안 팔면 징역?= 이렇다보니 1주택자들이 청약 시장에서 반드시 확인해야 할 요건도 늘었다. 줄어든 기회에도 불구하고 1주택자가 청약에 당첨되면 입주일로부터 6개월 내에 기존 집을 팔아야 한다. 기존 주택을 안 팔려면 미분양분을 사야 한다. 이를 어기면 주택법상 공급 질서 교란 행위로 간주해 3년 이하의 징역이나 3000만 원 이하의 벌금을 부과하고 공급계약도 취소한다. 다만 시장 상황 때문에 불가피하게 집을 팔지 못한 것으로 인정되면 500만 원의 과태료만 부과한다.

주택을 소유한 직계존속은 부양가족 가점 부여도 제외된다. 60세 이상 직계존속이 주택을 소유하고 있더라도 청약자와 3년 동안 세대별 주민등록표상에 같이 등록돼 있으면서 실제 동거하는 경우 부양가족점수가 부여됐다. 하지만 청약시장의 금수저 논란일 일면서 앞으로는 주택을 소유한 직계 존속은 부양가족 가점 산정 시 제외돼 무주택 서민이 보다 많은 기회를 가질 수 있게 했다.

분양 받은 아파트를 일정기간 동안 사고 팔지 못하도록 하는 전매제한 기간도 보다 깐깐해진다. 9ㆍ13대책 발표 후 나온 주택법 시행령 개정안에 따르면 공공택지는 분양가에 따라 전매제한이 3년에서 최대 8년까지 늘어난다. 분양가가 주변시세와 비슷할수록 전매제한 기간이 짧고 분양가가 주변시세보다 낮을수록 전매제한 기간은 길어지는 격이다.

수도권 민간택지에 대한 전매제한 기간이 늘어나는 것도 주의해야 할 부분이다. 분양가상한제 적용주택 전매제한기간이 투기과열지구의 경우 분양가격이 인근지역 주택 매매가의 70% 이상이면 3년, 미만이면 4년이다. 이외 지역은 분양가격이 인근지역 매매가의 ▲100% 이상 1년 6개월 ▲85% 이상~100% 미만 2년, 70% 이상~85% 미만 3년 ▲70% 미만은 4년으로 세분화됐다.

1주택자들이 새 아파트에 당첨되는 확률은 낮아졌지만 기회가 전혀 없는 것은 아니라는 게 전문가들의 판단이다. 장 본부장은 "1주택자의 경우 무주택자 우선 공급 이외에 잔여물량에서 기존주택 처분 조건으로 청약, 당첨이 가능한데다 무주택자의 경우 전용 85㎡ 초과 새 아파트를 분양 받기에는 자금여력 부족해 중대형 아파트 경쟁률이 낮을 수 있다"며 "따라서 유주택자들은 청약시장에서 중대형 아파트를 충분히 공략해볼 만하다"고 말했다.

청약통장 관리도 필수다. 청약제도나 전매제한은 부동산 시장 상황에 따라 유동적으로 변할 수 있어서 당첨가능성이 낮아진 1주택자라도 청약통장을 없애지 말고 보유하고 있는 게 유리하다는 조언이다.

장 본부장은 "무주택자는 신혼부부 특별공급을 비롯해 1순위 청약까지 기회가 많아진 만큼 청약통장을 사용하는데 신중을 기해야한다"며 "또 가점이 상대적으로 낮은 젊은 세대주라면 전용 85㎡ 초과분을 적극적으로 공략할 필요가 있다"고 전했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr