[경매집] 부동산 현장조사 체크포인트 다섯가지

[아시아경제 박민규 기자] 부동산 경매에 참여할 때 등기부등본이나 감정평가서 등 관련 서류를 꼼꼼히 살피는 것도 중요하지만 더 중요한 정보는 현장 조사에서 나온다.

서류 조사를 통한 권리분석을 끝내고 나면 굳이 현장 조사를 나갈 필요가 있을까 생각하게 되지만 현장에 가야만 알 수 있는 정보들이 있다. 유치권 성립 여부나 건물의 관리 상태에 따른 수리비용 등은 서류만으로는 확인이 불가능하다. 실제로 서류상에는 아무런 문제가 없지만 현장에 가 보면 관리가 되지 않아 집 안에 물이 무릎까지 차 있는 경우도 있다.

특히 서류상에 의심스러운 임차인이 있다면 반드시 현장을 방문해 확인할 필요가 있다. 집주인이 가족 등을 임차인으로 등록해 보증금을 설정해 놓는 경우도 종종 있기 때문이다.

전기나 도시가스·수도 요금 등 공과금이 과다하게 밀려 있지는 않은지, 체납 고지서나 단전·단수 통지가 붙어 있지는 않은지도 현장에 가지 않으면 알 수 없다. 현장에서 문제점이 발견되면 입찰 전 추가 조사에 시간이 필요하기 때문에 적어도 입찰일 4~5일 전에는 다녀와야 한다.

현장 조사를 나갈 때는 경매 정보 상세 페이지와 지번도·신분증·디지털카메라 등을 챙겨서 가는 게 좋다. 찾기 어려운 부동산은 인근 중개업소나 배달업체 등을 통하면 위치를 파악하는 데 도움을 받을 수 있다.

현장 조사의 핵심은 ▲부동산 상태 ▲점유 현황 ▲관리비 미납 여부 ▲시세 ▲동사무소 전입세대 등 크게 다섯가지로 꼽을 수 있다. ‘보기 좋은 떡이 먹기도 좋다’는 말이 있듯이 낙찰 받은 부동산을 환금하려면 누가 봐도 좋은 부동산이어야 한다. 외관뿐 아니라 내부도 같이 확인하는 게 제일 좋다. 일조권은 양호한지, 주변 교통 상황은 어떤지, 인근에 유해시설은 없는지 등 주거환경을 잘 살펴야 한다.

집에 사람이 살고 있는지 비어 있는지, 살고 있다면 채무자나 그 가족인지 순수 임차인인지도 확인해야 한다. 집에 사람이 없거나 상황이 여의치 않을 때는 관리실이나 이웃들에게 물어보는 게 좋다. 방치된 우편물이나 계량기가 돌아가는 속도 및 야간 점등 여부 등으로도 빈집인지 아닌지 파악할 수 있다. 임차인이 살고 있는데 전세보증금이 온전히 보전되지 않는 상황이라면 낙찰 이후 명도 과정에서 마찰이 생길 수 있다는 점을 유념해야 한다.

체납된 관리비는 전용부분과 공용부분으로 나눠 공용 금액은 최대 3년치를 낙찰자가 인수하도록 판례에서 정하고 있다. 하지만 전용 금액까지 낙찰자에게 떠넘기려는 관리사무소도 있을 수 있어 사전에 확인 후 이를 입찰가에 반영할지 결정해야 한다.

현장 조사에서 무엇보다 중요한 것은 시세를 파악하는 일이다. 낙찰가를 산정하는 기준이 되는 게 바로 시세기 때문이다. 기본적으로 시세는 인근 중개업소를 통해 파악한다. 구체적으로 매매가격과 매도 물량 및 급매물 가격뿐 아니라 전세가격과 지역 부동산시장 분위기 등을 조사해야 한다. 매매가는 세군데 이상 중개업소를 방문해 평균을 내면 비교적 정확한 수치를 얻을 수 있다. 매도자냐 매수자냐에 따르 중개업소에서 알려주는 가격이 다를 수 있기 때문에 양쪽의 입장에서 시세를 파악하는 게 좋다. 시세가 명확하지 않은 다세대주택이나 상가라면 차라리 경매 물건을 꼭 집어서 가격을 물어보는 편이 낫다.

전입세대를 확인할 때는 경매 물건임을 증명할 수 있는 자료와 신분증을 갖고 동사무소를 방문하면 된다. 경매정보업체에서 관련 정보를 제공하기도 하지만 전입일자 하나만 잘못 적혀도 대항력이 있는 세입자인지 후순위 세입자인지가 달라질 수 있기 때문에 직접 확인할 필요가 있다.

<도움말=지지옥션>

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr