[최저임금 한달]임대료 상한선 낮아져 수익형 부동산 시장 침체(종합)

상가 사무실 공실률 증가…상권 붕괴 등 자영업자 더 큰 위기

[아시아경제 최동현 기자] 정부의 최저임금 인상 정책으로 상가와 오피스 등 '수익형 부동산' 시장에 불똥이 튀었다. 정부가 최저임금 인상에 따른 자영업자와 소상공인의 불만을 다독이기 위해 임대료 상한선을 낮추면서 투자 수익률이 동반 하락했기 때문이다. 투자 수익률 하락은 공실률 증가와 이에 따른 상권 붕괴를 초래할 수 있어 자칫 자영업자들을 더 큰 위기로 내몰 수 있다.

29일 한국감정원에 따르면 기존 9%였던 임대료 인상률 상한선이 최근 5%로 조정된 후 수익형 부동산의 투자수익률에 빨간불이 켜졌다. 수익형 부동산에서 가장 큰 비중을 차지하는 오피스 투자수익률은 지난해 1분기 1.55%에서 3분기 1.39%까지 낮아졌다. 같은 기간 서울의 경우 1.65%에서 1.55%로 하락했다. 4분기 들어선 일시적 회복세를 보이기도 했으나 올들어 다시 수익률이 미끄럼을 타는 분위기다.

텅 빈 상가와 사무실도 늘고 있다. 지난해 1분기 11.5%던 전국 공실률은 4분기 11.9%까지 늘었다. 서울에서도 지난해 1분기 9.8%의 공실률이 지난해 말엔 10.5%까지 높아졌다. 올해엔 공급과잉으로 수익형 부동산의 공실률이 더 높아질 것으로 분석된다. 부동산114에 따르면 소액 투자로 각광받던 오피스텔의 경우 올해 입주물량은 7만9222실로 지난해(4만4997실) 대비 76.06% 늘어날 전망이다. 김민영 부동산114 선임연구원은 "올해부터 임대업자의 대출 심사가 까다로워지고 자금 융통도 힘들어졌다"며 "상가시장은 앞으로 더욱 위축될 것"이라고 전망했다.

이보다 더 큰 문제는 상가임대차법 시행 후 자영업자 등 임차인의 안정성이 되레 흔들릴 수 있다는 점이다. 상가임대차법 시행으로 상가 임대차 계약기간이 기존 2년에서 1년으로 짧아질 수 있어서다. 상한선이 5%로 낮춰졌지만 임대인 입장에선 계약을 1년 단위로 재계약을 하면 임대료를 기존보다 더 받을 수 있게 된다. 예컨대 월 임대료가 300만원이라면 계약기간 2년, 인상률 9% 조건에선 2년 후 월 임대료는 최대 327만원이다. 반면 계약기간 1년, 인상률 5%면 2년 뒤 월 임대료는 330만원이다.

또 상가임대차법은 기존 임차인에겐 5% 인상률 상한이 적용되지만 새로운 임차인을 구할 경우엔 해당되지 않는다. 이렇게 되면 계약갱신청구권 행사 기간이 끝난 기존 임차인을 내쫓고 새로운 계약 상대를 구하려는 수요는 늘어날 수밖에 없다. 영업점이 자주 바뀌면 리모델링이나 보수공사 등으로 인해 공실이 더 늘어날 가능성이 높다.

소규모 개인 상가에선 관리비 인상 움직임도 나타나고 있다. 수익률 하락에 따른 임대인의 손실 부담을 임차인에게 떠넘기려는 꼼수인 셈이다. 현재로선 개인이 상가 한칸을 분양받아 임대한 경우나 소규모 상가건물주의 경우 특정 항목으로 관리비를 인상해도 마땅히 제재할 방법이 없다.

이상혁 상가정보연구소 연구원은 "상가임대차법은 임대인이나 투자자들의 수익률 악화를 불러올 수 있는 부담요인으로 작용할 것"이라며 "더욱이 임대인들이 보이지 않게 수익률 악화에 대한 부담을 임차인에게 전가시킬 수도 있기 때문에 시장 상황을 더 면밀히 분석하고 대책을 마련할 필요가 있다"고 말했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr