[미리보는 2018년]②양도세부터 대출까지…강화된 내년 부동산법은?

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▲재건축 초과이익환수제 재시행= 내년 1월부터 재건축 초과이익환수제가 부활한다. 이 제도는 재건축 사업 후 조합원의 이익이 1인당 3000만원을 넘는 경우 최대 50%를 부담금으로 거두는 것으로 지난 2006년 시행됐다가 주택 시장 침체 등을 이유로 올해까지 유예됐다. 적용 대상은 내년 1월1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장이다. 시행이 본격화되면 강남권 재건축 사업장의 과열된 분위기가 가라앉을 것으로 전망된다.

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▲분양권 전매 양도소득세 강화= 서울 전 지역과 경기 7개시(과천·성남·하남·고양·화성·남양주·광명), 부산 7개구(해운대·연제·수영·동래·남구·부산진·기장), 세종시 등 조정대상지역에서 분양권 전매 시 양도세가 강화된다. 기존에는 보유기간에 따라 다른 전매세율을 적용했지만 내년 1월부터는 보유기간에 관계없이 양도소득세율을 50%로 일괄 적용한다. 양도차익이 5000만원이면 2500만원을 세금으로 부과된다.

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▲주택담보대출 건수 및 금융대출 강화= 내년부터는 주택담보대출 건수가 차주 당 1건에서 세대 당 1건으로 변경된다. 범위는 서울 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)와 그 외 7개구(용산ㆍ성동ㆍ노원ㆍ마포ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강서), 세종시 등 투기지역이다. 또 과천시를 포함하는 투기과열지구의 주택담보대출인정비율(LVT)과 총부채상환비율(DTI)도 40%로 낮아졌다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대가 추가 대출을 받을 경우 LVT·DTI가 10%p씩 가산세율이 붙는다.

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▲중도금 보증 한도 및 보증율 축소= 내년 1월부터 수도권 지역과 광역시, 세종시 등에서 아파트 중도금 대출 보증 한도가 기존 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 이 지역을 제외한 곳은 현행 3억원을 유지한다. 주택도시보증공사, 주택금융공사 등 보증기관들의 보증비율도 90%에서 80%로 축소된다.

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▲총체적상환능력비율 도입= 내년 하반기 도입 예정인 총체적상환능력비율(DSR)은 대출자가 1년 동안 갚아야 할 주택담보대출 원리금을 포함한 신용대출, 한도대출 등 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산한 지표다. 금융회사 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눠 계산하는 방식인데 이 때 신용대출 등 각각의 원리금 상환 방식과 만기에 맞춰 따지기 때문에 대출 여건이 한 층 까다로워진다.

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▲오피스텔 규제 강화= 오피스텔도 청약조정대상지역, 투기과열지구에서는 분양권 전매를 금지한다. 또 지역 거주자에게 물량 20%를 우선 분양토록 해 외부 수요로 인한 과열을 방지하고 규모 300실 이상의 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화 돼 ‘줄서기’를 통한 경쟁심리 유발과 청약 열기 과대 포장이 줄어들 전망이다.