[포럼]8·2 대책이 집값을 잡을까

이진우 ㈜부동산전문가사업단 대표

[아시아경제]정부와 여당이 2일 내놓은 주택시장 안정화 대책은 투기지역 중복 지정과 다주택자 양도세 강화가 골자다.

정부는 특히 부동산시장을 잡기 위한 특급 카드로 6년 만에 투기과열지구 지정을 다시 꺼내놨다. 투기과열지구 지정은 분양 수요를 잡아 집값 급등을 억제하는 고강도 대책이다.

전매제한기간 연장을 포함해 청약1순위 자격 제한, 대출규제 강화, 재건축 조합원 지위양도 금지, 재건축 공급 주택 수 제한 등 총 14개 규제가 동시에 적용된다. 재건축조합 설립 인가 이후에는 조합원 지위도 양도할 수 없다.

정부의 이런 조치는 주택시장 과열 요인으로 지목돼 온 '갭투자(매매가격과 전셋값 차이를 이용한 투자)'의 바람을 잠재우기 위한 것으로 풀이된다. 양도소득세와 대출 규제 강화는 갭투자의 수요를 감소시키는 효과가 있다.

그러나 개인이 소유할 수 있는 주택 수를 지정하는 법률이 나오지 않는 한 저금리 상황에서 효과는 제한적일 수밖에 없다. 갭투자는 사라지지 않을 것이며 규제에서 자유로운 지역이나 기존 아파트로의 쏠림이 나타날 우려가 있다. 또 주택 청약 1순위 요건 강화는 무주택 실수요자에게 일정 비율의 가점제를 적용한다는 점에서 실수요자에게는 유리한 측면도 있지만 시장의 수급불균형을 초래할 우려도 없지 않다.

신규주택에 대한 수요를 모두 투기로 볼 것인가. 현행 청약제도에서 청약조정지역의 1순위가 되려면 무주택이거나 1주택이어야만 한다. 이런 요건을 감안할 때 청약 신청을 전부 투기수요로 보기는 어렵지 않을까. 실수요자들이 새 집을 선호하는 것은 주거의 질을 높인다는 측면에서 어찌보면 당연한 욕구라 할 것이다. 이 때문에 정부는 2014년 9ㆍ1대책에서 청약 1순위 획득 기간을 수도권은 2년에서 1년으로, 지방은 1년에서 6개월로 각각 완화한 바 있다.

8ㆍ2 대책은 규제폭탄이라는 말이 무색하지 않을 만큼 규제가 총동원돼 시장 안정에 위력을 발휘할 것으로 예상된다. 아쉬운 것은 정부의 이번 대책이 수요억제에만 초점이 맞춰졌다는 점이다. 중장기적으로 부동산 시장을 안정시키려면 원칙에 충실한 대책이 필요하다. 정확한 수요 예측에 근거한 공급대책이 그것이다. 참여정부 시절에도 집값 급등을 수요 억제로 잡으려다 강남 집값만 치솟게 한 실패의 경험이 있다.이점에서 최근 부동산 시장은 공급 부족임을 고려해야 한다.최근 인허가나 분양은 감소추세다. 올 상반기 주택인허가는 29.8만호로 작년의 35.5만호에 비해 16% 감소했다. 지역별로는 수도권이 12.7만호로 작년대비 23%가, 지방은 17.1만호로 11%가 각각 감소했다.

둘째는 착공이다. 올 상반기 착공 주택 수는 22만호로 작년대비 27% 감소했다. 주택 보급률도 마찬가지다. 전국적으로 주택보급률은 102.3%이지만 서울은 96%로 '절대적으로도 부족한' 상태다. 또 전체 아파트 980만호 중 30년 초과 단지가 50만호, 21~30년 단지가 267만호로 나타나 노후화가 심각한 실정이다. 주거의 질을 감안하면 신규 주택에 대한 수요는 앞으로도 더 늘어날 게 자명하다.

정부는 주택시장 수급상황을 고려해 서울, 수도권에서는 지속적으로 공급을 확대해야 한다. 공급 우위인 지방 시장은 안정적으로 관리할 필요가 있다. 부동산 시장을 안정시키려면 수요억제만으로는 한계가 있다. 부작용도 감수해야 한다. 그보다는 수요와 공급의 정확한 예측과 관리가 시장안정화의 지름길이라고 본다.

이진우 부동산전문가사업단 대표