늘어난 찬스…대형 분양단지 급매물도 관심

6·19대책 이후 마이홈 전략

단기투자 이탈 경쟁률 하락
하반기 이후 입주물량 폭탄
매매값 하락 등 가능성 확대
장기대출은 고정금리가 유리

[아시아경제 주상돈 기자] 정부가 '6ㆍ19 부동산 대책'을 통해 청약 1순위 요건을 강화하면서 실수요자들의 내 집 마련 전략도 크게 바뀔 전망이다. 특히 재당첨 제한과 분양권 전매제한 대상지역을 서울 전역으로 확대하면서 청약시장에서 실수요자들의 경쟁도 치열해질 것으로 보인다. 전문가들은 청약과 기존 아파트 매수, 이 두 가지를 함께 고려해야 한다고 조언했다.

◆청약경쟁률 낮아지고 쏠림현상 심화= 앞서 정부는 지난해 '11ㆍ3 대책'에서 청약조정대상지역을 선정하며 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동 등 이른바 강남4구와 경기도 과천의 분양 전 거래를 소유권 이전 시(입주 시)까지 금지했다. 효과는 즉시 나타났다. 리얼투데이가 금융결제원 자료를 분석한 결과에 따르면 11ㆍ3 대책이 발표된 다음 달 전국의 청약경쟁률은 7.48대 1로 전달(18.45대 1)의 반 토막 이하로 떨어졌다.

전문가들은 이번 6ㆍ19 대책 이후에도 청약경쟁률이 낮아질 것으로 봤다. 그만큼 실수요자에겐 당첨 확률이 높아지는 셈이다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 "정부가 현장단속 등을 통해 투기 세력에 대한 잇단 경고 메시지를 보내고 있는 상황에서 이번 대책으로 서울 전역의 분양권 전매를 금지했다"며 "분양권 전매를 통한 시세차익을 노리는 단기투자 수요가 빠지면 11ㆍ3 대책 이후처럼 청약경쟁률이 낮아지는 효과가 있을 것"이라고 말했다.

다만 역세권이거나 대규모 개발 호재가 있는 단지는 여전히 청약경쟁률이 높을 것으로 봤다. 양 본부장은 "전반적으로 경쟁률이 낮아지는 경우 실수요자들도 보수적으로 청약에 나서기 때문에 입지가 좋은 단지에 대한 쏠림현상이 더 심화될 것"이라며 "당첨 가능성을 높이려면 본인의 청약 가점에 따라 가점제와 추첨제 중 어떤 것이 유리한지 꼼꼼히 따져보고 청약에 나서야 한다"고 조언했다.

◆입주 많은 지역의 급매물 노려라= 부동산114에 따르면 하반기엔 전국에서 22만9708가구가 입주를 앞두고 있다. 서울과 경기도, 인천 등 수도권이 11만9664가구로 52%나 된다. 내년에는 올해(37만8731가구)보다 14.7% 증가한 43만4399가구가 전국 각지에서 입주한다. 최근 5년(2012~2016년) 연평균 입주 물량이 23만8225가구인 점을 감안하면 20만가구나 많다. 서울만 놓고 봐도 입주 물량은 지난해 2만5887가구에서 올해는 2만6411가구, 내년에는 3만4107가구로 증가한다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "입주 물량이 늘어나는 지역의 경우 전반적으로 매매가격이 소폭 하락하고 급매물이 나올 가능성이 크다"며 "기존 아파트 매수를 시도하는 실수요자라면 여유를 가지고 이때를 기다리는 것이 좋은 방법"이라고 말했다.

◆금리 상승기…단기는 '변동' 장기는 '고정'이 유리= 내 집 마련 시 대출 관련 사항도 따져봐야 한다. 통상 변동금리 대출은 고정금리 상품보다 금리가 0.1~0.4%포인트 낮다. 금융감독원의 금융상품통합비교공시에 따르면 3억원짜리 아파트를 사기 위해 한 시중은행에서 1억원을 원리금분할상환방식으로 대출받는 경우 최저금리가 변동은 2.81%, 고정은 3.18% 수준이다. 신한은행 관계자는 "향후 금리 상승 가능성이 큰 현재로선 3년 이하의 단기 대출은 변동금리가, 3년 이상의 중장기 대출은 고정금리가 유리하다"고 말했다.