[6·19부동산대책 후 집중진단③]가수요 없애는 청약 처방약‥실수요층 기회?

청약전략
가수요 없애는 처방약 나와
조정지역 내 분양물량은
DTI 적용 잔금대출 살펴야

[아시아경제 최대열 기자]새 아파트를 분양받는 청약시장은 하반기에도 실수요층 유입이 꾸준할 것으로 보인다. 지난해 11·3 대책에 이어 19일 나온 부동산대책을 통해 시세차익을 노린 투기수요를 걷어내기 위한 장치가 마련된 만큼 실수요층 위주로 재편될 가능성이 커졌다.

다만 그간 청약수요가 몰렸던 지역에서는 당장 다음달부터 아파트 분양 시 집단대출에 대해서도 대출규제가 적용됨에 따라 빌릴 수 있는 금액은 줄어들 전망이다. 반대로 미분양 등 시장침체가 가시적으로 드러나는 지역에 대해선 청약·대출규제를 완화해 적용할 수 있도록 관련 규정이 바뀔 예정이라 서민·실수요층 입장에서는 내집마련 기회가 많아질 수 있다.

정부가 19일 발표한 주택시장 안정적 관리를 위한 선별적 대응방안을 보면 아파트 분양 시 단기 시세차익을 노린 가수요(假需要)를 없애기 위해 정부가 지정하는 조정대상지역이 기존 37곳에서 40곳으로 늘어난다. 가장 직접적인 타깃은 과열양상이 뚜렷한 청약시장이다.

서울 내 자치구 25곳을 비롯해 경기 과천·광명에서는 민간택지나 공공택지 가릴 것 없이 분양권 전매가 입주 때까지 금지된다. 신도시 분양물량이 있는 부산 기장군을 비롯해 수도권·세종시의 일부 공공택지 물량도 마찬가지다. 1순위 자격이나 재당첨 제한을 두는 등 청약자격을 깐깐히 한 조치는 조정대상지역 40곳 모두 일괄 적용된다.

분양권 당첨 후 일정 기간이 지난 시점에 되파는 일이 어려워지면서 실제 거주나 임대를 목적으로 한 수요층 위주로 시장이 형성될 것으로 예상된다. 특히 지난 11ㆍ3대책에서 분양권 전매금지가 강남권에 국한돼 강북으로 투자수요가 옮겨가는 등 풍선효과가 적지 않았다는 지적이 꾸준히 제기돼왔다.

조정지역 내 분양물량의 잔금대출에 대해 총부채상환비율(DTI)을 새로 적용키로 하면서 수분양자가 따져봐야 할 사항도 늘었다. 통상 아파트 분양시 계약금 10%와 중도금 60~70% 정도를 제외한 잔금은 입주 시 부담해왔다. 입주 시 받는 잔금대출은 그동안 집단대출로 분류돼 DTI를 적용받지 않았다. 그러나 앞으로 조정지역 내 잔금대출에도 DTI를 적용하기로 함에 따라 이 지역 중도금 대출차주 가운데 15% 가량이 영향을 받을 것으로 금융당국은 보고 있다.

청약시장을 옥죄는 대책만 있는 건 아니다. 시장이 위축됐거나 그럴 조짐이 보이는 지역에 대해선 청약자격이나 금융규제를 완화하는 내용도 추진중이다. 현재는 조정대상지역을 지정하거나 해제하기 위해서는 관련법 시행령·규칙을 개정해야하는 탓에 절차가 번거로웠으나 지난 3월 발의된 주택법 개정안은 정부가 탄력적으로 대응할 수 있는 방안이 담겨있다. 현재 국회 계류중인 상태로 연내 통과될 가능성이 높다.

이번 대책에 따라 재건축조합원이 받을 수 있는 주택이 한 채로 제한됨에 따라 강남권 등 청약수요가 높은 지역에서는 재건축 매물을 수채씩 보유한 자산가가 처분에 나설 것으로 보인다. 그만큼 일반분양물량이 늘면서 실수요층이 선택기회가 많아질 것으로 예상된다.