[2017경제정책]변수 많은 주택시장…관리에 초점

후분양 활성화…임대주택 12만가구 공급
미분양 관리…전세보증금반환보증 확대

[아시아경제 이민찬 기자] 2017년 부동산시장은 지금의 침체국면이 이어질 것으로 전망된다. 정부가 29일 확정한 경제정책방향을 보면 금리인상, 공급물량 증가 등의 상황에 대비해 시장을 안정적으로 관리한다는 원칙을 유지하고 있다. 과열되거나 급랭하지 않도록 탄력적 대응체계를 구축하고 공공임대주택 공급을 늘린다.

다만 1월부터는 잔금대출에 대해서도 원리금을 동시에 갚도록 하는 방안이 시행되면서 분양시장은 더욱 냉각될 수밖에 없을 전망이다. 전문가들은 이에 따라 시장의 침체가 지속되고 실수요자의 경우 내 집 마련의 기회가 확대되는 계기가 될 수 있을 것으로 내다보고 있다.

특히 주택공급 방식을 기존 선분양에서 후분양으로 유도하는 내용은 주택업계에 영향을 미칠 전망이다. 국토부 관계자는 "후분양 대출보증과 주택자금대출 등 지원방안 확대를 추진하고 있다"고 말했다. 구체적으로는 주택도시보증공사(HUG)의 후분양대출보증의 보증료율을 낮추고 보증한도를 확대하는 방안을 추진한다.

그 동안 주택시장에선 선분양으로 주택 공급이 이뤄져 왔다. 건설사가 주택을 짓기 전에 분양을 해 공사비를 충당하는 방식이었다. 주택보급률이 절대적으로 부족하고 집값이 상승하던 시절 대규모 공급으로 주거난 해소에 도움이 됐다. 하지만 가계를 부실화하고 투기 수요를 양산한다는 지적이 적지 않았다.

그럼에도 불구하고 건설사들의 자금조달이 쉬운 선분양제가 활성화하면서 주택분양보증 실적은 지난해 89조원까지 치솟았다. 반면 집을 다 짓고 분양할 때 자금을 조달하는 후분양대출보증 실적은 올해 전무하다. 전문가들은 후분양대출보증의 보증료율이 0.7~1.176%로, 0.1~0.5%대인 다른 보증상품보다 높은 점을 지적해왔다.

이에 정부가 후분양대출보증 보증료율을 낮춰는 등 후분양 활성화를 추진한다. 전문가들은 보증료율 인하 만으로는 한계가 있다고 말했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "경기가 위축될수록 후분양에 대한 요구가 커진다"며 "후분양을 활성화하기 위해선 주택 금융 관련 제도 전반을 손봐야 할 것"이라고 말했다.

11·3대책에서 발표한 조정대상지역 지정 요건을 주택법에 명시해 효과를 강화한다는 방침이다. 국토부 관계자는 "수시로 개최할 수 있는 위원회를 통해 주택 시장이 과열된 지역의 규제 뿐 아니라 위축됐거나 위축 우려가 있는 지역에 대한 건설·청약제도와 각종 지원제도 등을 탄력적으로 적용할 계획"이라고 설명했다.

서민 주거안정을 위해 임대주택 공급 확대 기조는 유지된다. 기업형임대주택(뉴스테이)는 4만6000가구를 공급한다는 방침이다. 이는 올해(2만5000가구)에서 82% 증가한 규모다. 행복주택의 경우 올해만 3만8000가구가 공급됐는데, 내년에는 1만가구 늘어난 4만8000가구가 공급될 예정이다.

기존 주택을 활용한 임대주택 공급도 확대된다. '집주인 리모델링 임대사업'의 경우 지원 한도를 기존 2억원에서 3억원으로 확대하기로 했다. 시범사업 결과 공사비가 지원한도를 초과해 참여를 꺼리는 경우가 많았기 때문이다. 매입·전세임대는 당초 4만가구에서 5만가구로 확대하기로 했다. 이에 따라 2017년 공공임대주택 공급물량은 총 12만가구로 늘어나게 된다.

2018년까지 입주 물량이 집중된 점을 감안, 미분양이 급증하거나 기존 주택시장의 경착륙이 발생할 경우 환매조건부 미분양매입제도와 매입임대리츠를 활용하는 등 주택시장 수급불균형 우려에도 대비하기로 했다. 이 제도는 건설사 유동성 지원을 위해 HUG가 미분양주택을 환매조건부로 매입하는 것이다. 2008년 도입 이후 6년 동안 미분양주택 1만9000가구를 매입했다.

아울러 내년 3월부터 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 전세보증금 상한선이 수도권에서는 5억원, 지방에서는 4억원으로 늘어난다. 보증료율도 대폭 인하해 세입자들의 '깡통전세'에 대한 우려를 덜 수 있을 전망이다. 더불어 신혼부부를 대상으로 한 전세자금대출의 우대금리가 0.5%포인에서 0.7%포인트로 확대돼 부담이 줄어들 것으로 보인다.

권대중 명지대 교수(부동산학)는 "정부가 가계부채와 주택공급 물량 확대 등에 대비하고 주택공급 방식을 후분양제로 유도하는 데 공감한다"면서도 "내년 대외 경제 여건이 불안한 상황에서 일본 부동산 시장의 침체를 불러온 대출 전면 규제, DSR(총부채 원리금 상환비율)를 우리나라도 시행에 들어가 우려가 크다"고 말했다.

주택업계에서는 1월 입주자모집공고분부터 적용되는 잔금대출의 원리금 동시 상환 정책에 우려를 나타내고 있다. 심광일 대한주택건설협회 회장은 "아파트 잔금에 대해 여신심사가이드라인을 적용해 원금에 이자까지 같이 내도록 하게 하는 것은 분양시장에 큰 영향을 미치는 요인"이라며 "수요자들의 심리가 급랭할 수 있을 것"이라고 내다봤다.