월세 소득공제 확대…집주인들 세금 폭탄 피하려면

수익형 부동산 전문가들 정공법 추천 "임대사업자 등록해 稅 감면 노려야"
준공공임대 등록땐 재산세 최대 100%·소득세 30% 감면 혜택

[아시아경제 한진주 기자] 월세소득 과세로 임대차시장이 동요하는 가운데 집주인의 '출구전략'에 관심이 모아진다. 수익형 부동산 전문가들은 임대사업자로 등록하고 세금 감면 혜택을 받는 '정공법'을 대안으로 제시하고 있다. '세폭탄'을 우려해 편법 수단을 강구하기 보다는 합법적인 방법으로 대처하라는 주문이다.

정부가 '전월세 임대차 선진화방안'을 발표한 후 수익형 부동산 시장에서는 투자심리가 위축되는 등 불안한 심리가 엿보이고 있다. 월세 소득공제 대상ㆍ범위를 확대하고 임대수익을 종합소득에 포함시켜 과세한다는 계획 때문이다. 확정일자 없이도 월세소득공제 신청이 가능한 반면 임대인들의 세금이 늘어나 수익형 부동산 투자심리가 위축될거라는 우려도 크다.

2000년대 말부터 수익형 부동산이 붐을 이루며 우후죽순으로 임대사업에 뛰어들었지만 정작 임대사업자로 등록된 실적은 저조하다. 국토교통부에 따르면 2012년 기준 매입임대가구수는 27만4708가구였지만 임대사업자로 등록한 경우는 4만5226가구(16.57%)에 그쳤다. 월세로 얻는 이율도 줄었다. 한국감정원이 집계한 월세이율은 2010년 6월 11.3%였지만 꾸준히 하락해 2014년 2월 기준 7%(수도권 0.78%)까지 떨어졌다.

특히 직장을 갖고 부가 수입을 추구하던 임대인들에게는 발등에 불이 떨어졌다. 기존에는 일반임대사업자로 등록하되 세입자에게 전입신고와 확정일자를 받지 않게 하는 편법도 쓰였지만 올해부터는 확정일자 없이도 월세소득공제를 신청할 수 있게 돼 부가세를 도로 뱉아낼 위험도 커졌다. 이렇다보니 아예 주택임대사업자로 등록해 취득세를 감면받으려는 움직임도 늘고 있다.

서울 시내 오피스텔 분양팀 관계자는 "일반임대사업자로 부가세 환급받는 것보다 주택임대사업자로 등록해서 취득세를 면제받는 방향을 권유하고 있다"며 "2010년까지 일반임대사업자로 등록했던 비율이 열명 중 아홉이었다면, 최근에는 주택임대사업자로 등록하는 비율이 절반정도로 늘어났다"고 설명했다.

◆수익형 전문가들은 '정공법' 권유 = 수익형 부동산 전문가들은 보유주택을 매각하기 보다는 임대사업자로 등록해 세 혜택을 받는 것이 낫다는 입장이다. 임대사업자나 준공공임대사업자로 등록할 경우 재산세, 소득세 부담이 줄어들기 때문이다.
임대사업자로 등록하고 신규주택을 구입할 경우 전용 60㎡ 이하는 취득세가 전액 면제된다. 재산세는 국민주택기금을 지원받아 임대주택을 지을 경우에 한해 전용40㎡는 면제, 60㎡는 50%를 감면받을 수 있다. 종합부동산세도 임대사업자의 임대주택은 합산요건에서 배제된다. 매입임대주택의 경우 임대가구 1채 이상, 임대기간은 5년 이상이어야 한다. 공시가격이 수도권은 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하만 해당된다.

준공공임대는 민간임대사업자가 전용 85㎡이하 주택을 1가구 이상을 10년간 시세보다 저렴하게 보증금과 임대료를 책정하고 임대료 인상폭은 연 5% 이하로 제한을 받는 임대주택이다. '주택임대차시장 선진화 방안'에서 2013년 4월 1일 이전에 취득한 주택에 대해서도 준공공임대주택 등록을 허용하기로 했다. 준공공임대주택 사업자는 재산세 감면이 최대 100%,소득세와 법인세도 30%까지 감면받을 수 있다.

◆세제 혜택 준공공임대가 가장 커= 시가 5억원인 전용 149㎡ 아파트에 거주하는 A씨가 전용 60㎡(2억원) 소형주택 3채를 추가로 샀을 경우 임대사업자로 등록하지 않았다면 재산세로 총 122만4000원(거주 주택 68만4000원, 임대주택 54만원)을 내야한다. 다주택자여서 종합부동산세도 181만원이 붙는다. 근로소득을 제외하고 임대소득에 따른 소득세만 94만원이다. 합산하면 총 397만4000원을 내야 한다는 계산이 나온다.
임대사업자로 등록하면 세 부담이 절반으로 줄어든다. 임대주택에 대한 재산세는 50%, 소득세는 20% 감면받을 수 있다. 또 종부세는 전액 면제된다. 이렇게 하면 김씨는 재산세 95만4000원, 소득세 75만2000원을 합산한 170만6000원만 세금으로 내면 된다. 임대사업자로 등록하면 매년 220만원 가량의 세금을 아낄 수 있는 셈이다.

준공공임대주택으로 등록하면 재산세가 75% 면제돼 30만6000원, 소득세는 30%를 감면받아 65만8000원만 내면 된다. 합산하면 96만4000원으로 준공공임대로 등록할 경우 임대사업자로 등록할 때보다 74만2000원이 줄고, 사업자로 등록하지 않을때보다 300만원을 아낄 수 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "정식 임대사업자로 등록하고 신규주택을 구입하고 5년간 임대하면 취득세를 감면받을 수 있다"며 "이미 주택을 보유한 경우라면 임대사업자로 등록하면 재산세를 감면받을 수 있으므로 합법적으로 세제혜택을 받는것이 낫다"고 설명했다.