후분양 선착순 전세, '전세난 해법' 될 수 있을까

[아시아경제 박소연 기자]이르면 12월 중순부터 준공 후 전ㆍ월세로 활용한 주택은 선착순으로 분양할 수 있도록 허용된다. 미분양으로 남은 물량을 주택공급주체가 통장 소유여부와 관계없이 팔 수 있도록 여건을 마련해줬다.

또 사업승인을 받은 200가구 이상의 주택사업에 대해 50가구 이상씩 최대 5회까지 나눠 입주자를 모집할 수 있도록 바뀐다. 한꺼번에 많은 물량을 내놓을 경우 미분양으로 남을 수 있다고 판단되면 한 아파트 단지라도 몇개 동씩 나눠 분양할 수 있게 된 셈이다.

국토부가 지난 22일 입법예고한 주택공급에 관한 규칙 개정안은 이 같은 내용을 담고 있다. 개정안은 올 12월 중순부터 시행될 예정이다.

◆대규모 단지 쪼개서 분양 가능=개정안은 우선 건설사들이 갖고 있는 땅에서 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 최소 단지의 기준을 완화했다. 입주자 분할 모집 단지의 기준을 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화했다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 지금은 300가구 이상이지만 앞으로는 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양 횟수도 5회까지 가능해진다.

국토부 관계자는 "건설업체들과 TF를 구성해서 업계의 요청을 반영해 과거에 비해 분할모집을 쉽게 해준 것"이라면서 "시장 상황이 나쁘고 미분양이 뻔한데 대량으로 분양을 하는 것보다 일부라도 후분양으로 돌리면 보다 안정적으로 사업을 할 수 있고 미분양 딱지를 붙이지 않아도 된다"고 설명했다.

규칙 개정으로 그동안 분양 물량을 나눠 공급하지 못하고, 어쩔 수 없이 대규모 단지를 '밀어내기식'으로 한꺼번에 분양해서 미분양을 양산했던 폐해가 줄어들 것으로 예상된다. 분할 분양을 할 때 최초 분양과 마지막 분양 때까지의 기간제한이 있는 것은 아니다.

국토부 관계자는 "1뢰차 분양부터 마지막 분양까지 기간 제한은 없다"면서 "하지만 금융비용 등을 생각하면 실질적으로 분양시기를 수년씩 길게 연기하지는 못할 것"이라고 설명했다. 또 "입주자 모집을 할 때 몇 회 분할해서 분양할 것인지 공고를 하기 때문에 수요자들이라면 이를 통해 각 회차별 분양시기를 확인하고 대응하면 된다"고 덧붙였다.

그는 "건설사 입장에서는 금융비용이 추가되고 홍보비도 추가로 들어가기 때문에 분양횟수를 늘리는 것이 꼭 좋은 것만은 아닐 것 같다"면서 "시장 상황에 맞춰 분할공급을 시도하더라도 적정한 수준에서 이뤄질 것"이라고 설명했다.

이에따라 한 아파트단지라도 분양시기가 달라짐에 따라 최초 분양단지와 마지막 분양 단지간 여러가지 차이와 갈등이 벌어질 요인은 남아있다. 우선 당장은 분양가가 초미의 관심이다. 사업승인을 받은 후 분할해 분양하더라도 분양가에 차별을 두기는 어렵다. 사업승인 때는 개별 분양가가 모두 결정되기 때문이다.

사업승인을 받은 후 분할 분양을 결정하더라도 분양가를 차별화하기는 어렵다. 국토부 관계자는 "분양가는 사업자가 정할 일이지만 지금도 미분양 할인으로 인해 먼저 계약해 입주한 수요자들이 소송을 제기하는 등 상당히 민감한 사안이어서 크게 가격 차별을 할 수는 없을 것"이라고 말했다.

또 하나의 문제는 입주시기가 달라지게 되며 선-후 입주자간 갈등이 나타날 가능성이다. 집합건물법 등 관련법령은 하자보수에 대해 입주시기부터 적용하는 것으로 돼 있어 개별 주택공간은 물론 공용공간 등에 대한 하자보수를 두고 이견이 나타날 수 있다. 먼저 입주한 입주자들이 후발 입주자들로 인한 불편을 느낄 수 있고 단지내 커뮤니티 등을 둘러싸고 알력이 나타날 가능성도 배제할 수 없다.

◆후분양 전세는 청약절차 불필요=또 앞으로는 건설사가 분양하지 않았거나 공사 중인 미분양 물량을 준공(사용승인) 후 분양으로 전환하면서 일부 물량을 전ㆍ월세를 놓을 때는 선착순으로 공급할 수 있게 된다.

후분양 전환 때는 대한주택보증의 지급보증 등 대출보증을 통해 금융기관으로부터 저리의 대출을 받아 건설자금으로 충당할 수 있다.

예를들어 1000가구를 분양한다고 할 때 착공 단계에서 500가구를 선분양, 500가구를 전ㆍ월세로 후분양을 하기로 했다면 선분양 500가구는 1∼3순위 청약을 거쳐 분양해야 한다. 이어 후분양 단계에서 전ㆍ월세를 놓는 500가구에 대해선 선착순으로 공개모집을 통해 분양할 수 있다. 100% 선분양, 분할 분양, 100% 후분양 등 다양한 방안을 활용할 수 있는 것이 특징이다.

한국주택협회 관계자는 "계획적으로 후분양한 주택뿐아니라 미분양으로 남은 부분들까지 후분양 전세로 돌릴 수 있다"면서 "수요자들은 전세공급을 받을 수 있고 건설사들은 대출보증을 통해 자금을 끌어올 수 있어 서로 윈윈하는 새로운 방법을 만들어 준 셈"이라고 말했다.

그는 "심리적으로 수분양자들이 미분양이라고 하면 꺼리게 되지만 후분양은 그렇지 않다"면서 "또 큰 단지가 쾌적하고 편하다는 인식이 있는 큰 단지를 조성하고 시장상황에 맞게 분할해서 입주자 모집을 하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다"고 말했다

그는 "다만 업체들 자체가 후분양을 꺼리는 부분이 있는데 2~3년 후 주택경기 흐름에 대해서는 자체 판단을 해야 할 것"이라고 덧붙였다.

◆주택공급규칙 개정, 시장에 미치는 효과는=김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "소비자 입장에서 맞춤형 주택공급을 하겠다는 취지에서 분할모집이라는 제도를 만든 것"이라면서 "하지만 건설사들은 분할모집보다는 미분양을 내고 선착순을 모집하는 것을 더 선호할 것"이라고 설명했다.

김 실장은 "후분양 전세의 경우 건설사들 입장에서는 전세로 놓는 것 자체가 임시방편일뿐이고 근본적인 해결책이 아니기 때문"이라면서 "임대 후에는 새 집이 아니라는 인식이 드는데다 전세계약이 회계상 부채로 잡혀 기업에 부담이 되기도 한다"고 설명했다.

최대 2~3년 전세공급자 역할을 할 수는 있겠지만 단지가 도시 외곽에 위치해 있다면 전세수요가 크게 높지 않기 때문에 실효성이 적을 것이란 우려도 있다. 이에 시뮬레이션 결과 사업성이 떨어질 것으로 보는 건설사들이 적지 않다. 현실적으로 전세공급의 부담이 커 미분양 할인판매 방식이 더 낫다는 얘기다. 한 대형건설사 관계자는 "정부가 좋은 취지로 만든 정책이기는 하지만 건설사 입장에서 매력적인 정책은 아닌 것 같다"고 말했다.

박소연 기자 muse@asiae.co.kr