[도심재생 투자비법] 여의도서 5분, 도심주택의 재탄생

①아현·북아현 뉴타운

-역세권, 입지, 대단지 삼박자에 투자가치 부각
-사업속도 빨라 내년 9월 3800여 가구 입주

수도권 주택공급 패러다임이 서울 외곽에 대규모 신도시를 건설하는 것에서 '도심 재생'으로 전환되고 있다. 뉴타운이나 재건축 등 기존 재생사업에 대한 관심이 커지는 이유다. 뉴타운의 경우 서울시가 출구전략을 적극 모색하면서 사업속도가 빠른 일부 구역의 경우 오히려 상대적 투자가치가 부각되는 반사효과를 누리고 있다. 재건축의 경우 한강변을 중심으로 투자가치가 높은 단지들이 속도를 내면서 주택시장 침체 속에서도 시세 상승의 견인차 역할을 하고 있다. 서울내 유망 도심 재생 지역을 찾아 투자가치와 투자시 유의점 등을 짚어본다. <편집자주>

아현3구역 공사현장. 주말인데도 레미콘 트럭이 분주히 오가며 공사가 한창이다.

[아시아경제 한진주 기자] "여의도 접근성이 좋아 여의도 사는 사람들이 많이들 찾는다. 기존 아파트보다 가격이 저렴해 실수요자는 물론 투자자 문의도 많다." (아현뉴타운 3구역 인근 A중개업소 사장)

뉴타운 출구전략 속에 아현·북아현 뉴타운 투자가치가 상대적으로 부각되고 있다. 50% 이상 반대 구역이 거의 없어 진척속도가 빠른 탓이다. 일부 구역은 내년 입주가 진행된다. 입지적으로는 광화문 등 서울 도심과 여의도 등지와 가깝다.

지난 6일 찾은 아현·북아현 뉴타운 현장. 두 뉴타운은 지하철 2호선을 사이에 두고 마주하고 있다. 북쪽이 북아현, 남쪽이 아현뉴타운이다. 이중 가장 사업진행이 빠른 곳은 아현뉴타운 3구역이다. 지난해 일반분양을 했고 내년 9월 입주할 예정이다. 2호선 아현역에서 5분 정도 걸으면 아현시장을 지나 현장에 도착할 수 있다. 레미콘과 트럭이 쉴 새 없이 오가며 공사가 한창이다.

◆속도 내는 아현3구역…내년 9월 3800여가구 입주= 내년 입주하는 곳은 '아현 래미안 푸르지오'다. 59~145㎡(이하 전용면적 기준) 지하 6~지상 30층 44개동 총 3885가구 규모의 매머드급 단지다.

2호선 아현역과 5호선 애오개역이 가깝고 인근 다른 단지보다 가격이 저렴해 투자 매력이 있다는 평가다. 현재 조합원분 분양권이 5000만~7000만원 정도 웃돈이 붙어 있다. 59㎡ 매매가가 4억5000만~4억8000만원대다. 입주한 지 2년 된 인근 '공덕 5차 래미안' 같은 평형이 5억 초반대에 거래되고 있다는 점을 감안하면 시세 상승이 기대된다.

A중개업소 관계자는 "여의도에 노후된 아파트가 많다보니 그쪽에서 이사오려는 사람들이 많다"며 "6호선까지 이용할 수 있고 아파트 단지를 둘러싼 네 개의 도로로 교통이 편리한 것이 가장 큰 장점"이라고 설명했다. 또 "3000가구가 넘는 대단지임에도 동간거리가 넓고 녹지·공원 면적이 많아 환경이 쾌적하다"고 설명했다.
2차 뉴타운 지구인 아현뉴타운은 총 4개 구역으로 총 1만8500가구가 들어설 예정이다.

북아현뉴타운 1-3구역 공사현장. 구역전체에 펜스가 둘러쳐져 있다.

◆북아현뉴타운, 1-2구역 진척속도 빨라= 3차 뉴타운인 북아현뉴타운 중에서는 1-2구역이 진척속도가 가장 빠르다. 전체 5개 구역중 1-1·1-2·1-3 등 3개 구역이 관리처분인가를 받은 가운데 1-2구역만 착공에 들어갔다. 2·3구역은 사업시행인가 단계다.

1-2구역은 대우건설이 시공을 맡았고 최근 용적률을 20% 높여 사업시행계획을 변경했다. 임대 163가구를 포함해 940가구가 들어설 전망이다. 2015년 5월 입주 예정이다.

1-3구역은 지하철역과 가장 가까워 입지가 좋은 편이다. 지난 4월 철거가 완료돼 착공 직전 상태다. 이주가 진행 중인 1-1구역은 경사가 있지만 산과 인접해 주변환경이 쾌적하다는 게 장점. 북아현동 인근 K중개업소 관계자는 "인근에 초등학교 한 곳, 중고등학교가 세 곳, 사립초등학교 두 곳이 있어 교육환경이 좋고 도심과 근접성이 뛰어나다"며 "실수요자와 투자자 비율이 7대 3 정도"라고 설명했다.

◆"관리처분인가 여부 체크해야"= 전문가들은 뉴타운 투자를 할 때 관리처분인가 여부를 확인해야 한다고 조언한다. 사업진행이 비교적 순조로운 편이나 관리처분인가가 통과되지 않으면 사업이 얼마든지 중단될 수 있다는 것이다. 아현동 인근 중개업소 관계자는 "관리처분인가를 받아야 이주와 철거가 이뤄지므로 철거 전까지는 장담할 수 없다"고 말했다.

한편 북아현뉴타운 2구역은 사업이 일시 중단된 상태다. 조합장 자리를 두고 비대위가 선출한 새 조합과 구조합간 소송이 이뤄지고 있어서다. 2구역은 2009년 사업시행인가를 획득했지만 조합장 해임 관련 소송으로 사업이 지연돼 아직 관리처분인가를 받지 못했다.