'확' 바뀐 도시개발법..4월부터 입체환지·결합개발 방식 도입

국토부, 도시개발법 하위법령 일부개정안 입법예고

[아시아경제 진희정 기자]4월부터 도시개발사업에서 사업성이 없는 낙후지역과 수익사업 지역을 하나로 묶어 개발하는 '결합개발' 방식이 도입되고, 토지 대신 아파트 등 건축물로 보상받을 수 있는 '입체환지' 제도가 시행된다.

국토해양부는 12일 결합개발 대상지역을 구체화하고, 개발계획 공모 절차 마련 등을 주요 내용으로 하는 '도시개발법 시행령' 및 '도시개발법 시행규칙' 일부개정안으로 오는 13일부터 3월 5일까지 입법예고한다고 밝혔다.

도시개발사업은 도시개발구역 안에서 주거ㆍ상업ㆍ유통ㆍ문화ㆍ복지 등의 기능을 보유한 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업으로 은평뉴타운, 송파구 문정지구, 강서구 마곡지구 개발사업 등이 대표적이다.

국토부는 이미 작년 9월과 지난 1월 지역특성에 맞는 도시공간 창출과 원주민의 제정착률을 높일 수 있는 도시개발사업을 도모하고 민간의 사업 참여 확대를 위해 도시개발법을 개정했다. 이번 도시개발법 하위법령 개정은 개정법에서 하위법령에 위임한 사항을 구체화하고 일부 미비점을 개선, 보완한 것이다.

◆도시 전체 균형 발전 위해 '결합개발' 방식=도시개발사업에서 수익성이 낮은 지역과 높은 지역을 하나의 구역으로 묶어 개발할 수 있게 했다. 이렇게 되면 문화·체육·생태·복지 등 수익은 낮지만, 지역에 필요한 사업이 보다 쉽게 추진될 전망이다. 도시재생사업시 주민 주거안정 및 일시적 전세난 예방이 필요한 경우나 총사업비 500억원 이상인 대규모 도시계획사업 추진을 위해 민자유치가 필요한 경우가 이에 해당한다. 결합개발 동의요건 산정기준은 지구지정 제안, 토지수용·사용을 위한 동의요건 산정시 각각의 지역별로 분리해서 산정키로 했다.

◆부동산개발업자도 시행자 자격 부여=전문성과 책임성 있는 부동산 개발 및 투자회사 육성과 연기금, 금융기관 등의 공적투자기관 참여를 유도하기 위해서 부동산개발업 등록요건을 대폭 완화했다. 이를 위해 공동시행만 가능했던 부동산투자회사 리츠에 단독 시행을 허용키로 했다. 또 시행자 자격이 있는 경우끼리만 공동출자법인을 만들 수 있었으나 연기금과 금융기관 등의 일반투자자도 공동출자법인에 참여가 허용된다.

◆순환개발 방식으로 세입자 주거안정=도시개발사업의 원주민 정착률을 높이기 위해 순환개발사업이 도입된다. 순환개발사업은 철거되는 주민을 위해 인근지역에 주택을 건설해 이주시킨 뒤 사업을 추진하는 방식이다. 이를 위해 사업완료 후 순환용 주택을 주택법상 사업계획승인 내용대로 입주자에게 분양·임대를 허용키로 했다. 또 시행자는 사업방식과 해당지역의 임대주택 재고비율 등을 고려해 임대주택 건설계획을 수립해야 한다. 단, 사업면적이 10만㎡ 미만 또는 수용예정인구가 3000명 이하인 경우, 60㎡이하 주택이 40%이상인 경우에는 건설계획 수립의무가 면제된다. 임대주택용지 공급가격은 감정가격 이하로 하고, 임차인은 해당사업구역의 세입자와 소유자 등이 1~2순위가 된다.

◆합동환지, 분할환지 등 법제화=지금까지 도시개발 사업은 토지가 수용될 경우 보상비 대신 인근 지역 등의 토지를 받는 환지(換地) 방식이 사용됐다. 입체환지는 토지 대신 새로 짓는 건축물을 받을 수 있는 제도로 국토부는 입체환지의 기준과 절차를 마련해 적극적으로 도입키로 했다. 우선 기존 강제수용 형태의 환지방식이 입체환지제로 바뀐다. 입체환지제로 바뀌면 도시개발구역에서 토지로만 전면 수용해야 했던 기존 방식과 달리 건축물로도 환지가 가능하다. LH 등 공공이 시행하는 경우 사업관리비용 책정의 근거도 마련키로 했다.

입체환지 신청을 받기 위해서는 시행자가 토지소유자에게 횐지계획 기준, 종전 토지 등의 평가액, 입체환지로 공급되는 건축물의 평가액, 입체환지에서 제외되는 과소토지를 통지해야 한다. 특히 토지평가협의회에서 정한 도시개발사업 후 용도별 건축물의 최소 공급가격의 70%이하의 토지는 입체환지에서 제외된다.

환기계획 기준 방식은 기존 면적식 중심에서 평가식 중심으로 개선했다. 이에 따라 토지부담률 산정기준을 토지면적 기준에서 사업비 기준으로 개선되며 환지위치는 토지 등의 위치·용도, 거주기간, 입체환지의 신청순위 등을 종합적으로 고려해 정하기로 했다. 과도한 청산방지 등 효율적인 환지계획 수립을 위해 실무적으로 시행되고 있는 합동환지, 분할환지 등을 법제화하기로 했다. 아울러 집합건축물 소유자의 권리보호, 입체환지 활성화, 도시재생사업의 원활한 시행 등을 위해 집합건축물의 구분소유권에 대한 독립적인 환지권리를 부여키로 했다.

◆공모제 도입·원형지 공급=창의적인 도시개발과 민간투자 유치 등을 위해 구역지정 후 사업계획안을 공모하는 개발계획 공모제도가 도입된다. 공모내용을 개발계획 수립시 반영하고 응모자를 사업 시행자로 지정키로 했다. 지자체가 대략적인 개발계획을 수립한 뒤 민간에 공모해 구체적인 사업방식을 확정하는 것이다. 기존에는 민간이 먼저 사업을 제안하고 지자체가 이를 수용하거나 지자체가 사업을 민간에 제안해 이뤄지는 일방향식 사업만 가능했다.

실수요자에게 맞춤형 토지를 신속하게 공급할 수 있도록 원형지 개발을 허용하되, 난개발이나 투기로 이어지지 않게 원형지 공급 대상을 지자체나 공기업, 학교 등 직접 사용자로 한정했다. 또 준공일로부터 5년 개발 후 10년 이내에는 사업지를 매각할 수 없도록 했다.

이밖에 개정된 도시개발법에서는 녹색도시 사업, 서민배려사업 등 공익에 부합하는 일정요건의 사업에 대해서는 규제 완화 등의 인센티브 부여를 위해 특례를 도입키로 했다. 특례대상은 ▲비수익 개발필요 지역을 30%이상 포함해 결합개발시 ▲녹색도시 조성 ▲임대주택 규정의 150%이상 공급 또는 구역의 5%이상 이주단지로 개발 ▲보금자리주택을 공동주택의 30%이상 공급하는 경우다.

이번에 입법예고되는 '도시개발법 시행령' 및 '도시개발법 시행규칙' 개정안은 관계기관협의, 법제처 심사 등 입법 후속절차를 거쳐 개정법이 시행되는 4월 1일 이전에 공포 시행된다.

개정안에 대한 의견이 있는 경우 3월 5일까지 우편, 팩스 또는 국토부 홈페이지를 통해 의견을 제출할 수 있다.

진희정 기자 hj_jin@