대표 신흥국 中-印 부동산업계 자금난에 붕괴위기

[아시아경제 박선미 기자]아시아 대표 신흥국 중국과 인도의 유동성이 몰렸던 부동산시장이 최근 신용경색 위험에 노출됐다. 부동산 투기 바람으로 승승장구 했던 부동산업계는 식어가는 부동산시장 열기와 은행의 대출 기피로 필요한 자금을 구하지 못해 도산 위기에 빠졌다.

◆中 부동산업계 자금줄 '마지막 보루' 신탁회사 규제=중국 정부가 부동산 개발업체들의 자금줄을 죄고 있다는 또 다른 신호가 나타났다.

월스트리트저널(WSJ) 23일 보도에 따르면 중국 은행감독위원회(은감위)는 이번주 초 부터 중국 신탁 회사들을 상대로 한 부동산업계 대출 실태 조사에 들어갔다.

은감위는 특히 홍콩 주식시장에서 거래되고 있는 항저우 본사 부동산업체 그린타운 차이나 홀딩스에 대출을 해준 신탁회사들에 구체적 대출 관련 자료를 제시할 것을 요구했다.

올해 2분기 은행권에서 중국 부동산 개발업계로 흘러들어간 신규대출 규모는 420억위안(약 65억달러)으로 1분기 1678억위안 보다 크게 줄었지만, 같은 기간 신탁회사들이 부동산 개발업계에 대출해준 돈은 1367억위안으로 1분기 711억위안의 두 배에 달했다.

그동안 중국 부동산업계는 대출을 꺼리는 은행 대신 신탁회사를 통한 자금 융통을 해 왔지만, 은감위가 신탁회사의 대출 창구 감시·감독을 강화하고 있다는 소문이 주식시장으로 까지 확산되면서 부동산업계는 주가 급락 폭탄까지 떠안아야 했다.

그린타운차이나 홀딩스의 주가는 홍콩 주식시장에서 22일 16% 이상 급락한데 이어 23일에도 7% 넘게 떨어지며 자금 조달이 힘들어질 것이라는 우려를 그대로 주가에 반영했다.

중국 부동산업계에서는 은감위가 부동산 시장에 대출을 해 주고 있는 신탁회사들이 관련 리스크를 소홀히 여기고 있다고 판단하고, 정부 규제로 인한 부동산시장의 갑작스런 위축이 금융시장 혼란으로 이어질 것을 우려해 감시·감독 강화에 나서고 있다고 보고 있다.

크레디트 스위스의 두진송 부동산 담당 애널리스트는 "올해 하반기 중국 정부가 추가 긴축 조치를 내놓는다면, 부동산업계는 채무불이행(디폴트) 위기에서 벗어나지 못할 것"이라면서 "신탁회사로부터 자금을 대출받아 진행한 고급 부동산 프로젝트의 경우 판매 실적이 부진한 상황"이라고 조언했다.

◆인도 부동산 개발업체들 줄도산 위험=기준금리 인상에 따라 계속 오르는 주택담보 대출 이자 때문에 활기를 잃은 인도 부동산 시장에도 부동산 개발업체의 줄도산 위험이 커지고 있다.

상승세를 타고 있는 인플레이션, 금리, 원자재 가격 때문에 인도 부동산업계가 이례적인 유동성 부족에 허덕이고 있는 것.

인도 중앙은행은 지난 16일 인플레이션 압력을 낮추기 위해 기준금리를 8.25%로 인상했다. 최근 19개월 동안 금리인상은 12차례나 단행됐다. 인도 최대 주택담보 대출 제공 기업 HDF에 따르면 지금 인도에서 집을 사기위해 주택담보 대출을 받으려면 16.5%나 되는 이자율을 감당해야 한다. 2년 전 만 해도 주택담보 대출 금리는 10.25~11.25%에 불과했지만 기준금리 인상 추세에 따라 주택 마련을 위한 대출금리도 크게 올랐다.

부동산 시장의 수요가 줄자 부동산 개발업체들은 발등의 불이 떨어졌다. 인도 부동산 업계가 짊어지고 있는 부채 규모는 7월 현재 246억달러다. 2005년 9월 38억달러를 기록했을 당시 보다 부채 규모는 7배나 늘었다. 특히 인도 중, 소형 부동산 개발업자들은 빚을 상환할 능력이 없어 채무불이행(디폴트) 위기에 처해 있다. 대형 부동산 업체들도 자금난 때문에 프로젝트를 연기하고 보유 부동산을 헐값에 매각하고 있는 상황이다.

투자회사 MF 글로벌의 디페쉬 소하니 애널리스트는 "인도 부동산 업계가 직면한 최악의 유동성 위기"라면서 "투자자들은 인도 부동산시장에 리스크가 너무 높다 보니 투자를 꺼리고 지켜만 보고 있다"고 말했다.

인도 최대 부동산 업체 DLF는 보유하고 있던 호텔과 토지 자산 매각을 통해 1000억루피(약 22억달러)의 자금을 간신히 조달했다. 2008년 이후 현재까지 10배나 오른 금리 때문에 회사가 부담해야 하는 빚 부담이 44억달러로 늘었는데 조달 자금은 빚 부담을 더는데 사용할 예정이다. DLF는 부채에 대해 2008년 27억8000만루피의 이자만 내도 됐지만 지난 3월 말 회사가 지출한 2011년도 이자 비용은 259억루피로 껑충 뛰었다고 밝혔다.

인도의 또 다른 부동산회사 오비트 코프는 자금난 때문에 현재 진행중인 프로젝트를 채 마무리 하지 못하고 지난달부터 프로젝트를 넘겨받을 인수자 모색에 나서고 있다.

부동산 업계 분위기가 안 좋아지자 인도 은행들도 대출을 꺼리고 있다. 7월 기준으로 인도 은행권의 부동산 익스포저(위험 노출) 비율은 3.1%를 기록해 2009년 7월 3.7% 보다 낮아졌다. 인도 증권사 앤젤 브로킹의 샤란 릴라니 부동산 담당 애널리스트는 "높은 리스크 때문에 지금 당장은 아무도 부동산 업계에 대출을 해주려 하지 않는다"고 말했다.

인도 부동산업계는 사모펀드로부터 투자를 받기도 쉽지 않은 상황이다. 지난 4~8월 사이 사모펀드의 인도 부동산 시장 투자는 전년 동기대비 20.2%나 줄어든 8억3100만달러에 불과했다.